<부동산세무상담>건물 임대시 절세요령

-94년 서울신사동의 대지위에 건축비 8억5천만원을 주고 7층건물을 지어 임대했다.임대료는 보증금 6억원에 월8백20만원인데 세금은 얼마나 나오는지.
▲부동산임대에 따른 세금은 부가가치세(부가세)와 소득세가 있다.부가세는 매분기별(3개월)로 물게되고 소득세는 다음연도 5월31일까지 내야 한다.부가세는 매출금액에서 구입한 금액을 뺀금액(총 이익)에 대해 10%를 물게 된다.
위 질문에서 3개월간 임대료 2천4백60만원과 임대보증금에 대한 이자 상당액 1천3백50만원을 합한 금액 3천8백10만원이 3개월간 매출금액이되고 전기료.유지보수비등 매입금액 6백만원을 뺀 3천2백10만원의 10%인 약 3백20만 원을 3개월마다 부가세로 물게 된다.
소득세는 매년 1월1일부터 12월31일까지의 연간소득에 대해1~45% 누진과세한다.소득세로 납부한 세금이 있으면 나중에 부동산을 구입할때 자금출처로 인정되므로 무조건 세금을 적게내는것이 능사가 아니다.
위 질문에서 연간 임대료와 임대보증금에 대한 이자 상환액을 합한 약 1억5천2백만원에다 정부에서 정한 표준소득률을 적용하면 소득금액이 약 1억1천만원이 되는데 이에 대해 약3천8백만원의 소득세를 물게 된다.그러나 장부를 직접 작성 하거나 회계사등에게 의뢰한 경우에는 건물에 대한 건축비를 임대보증금에서 공제해 주고 비용을 보다 많이 인정해주기 때문에(서면기준)소득금액이 약 5천8백만원으로 줄어 이에대해 1천5백80만원의 세액이 산출되지만 장부를 작성한데 대한 세금공제 10%를 적용받으므로 약 1천4백만원의 세금만 물면 된다.
따라서 회계장부를 작성하면 건물을 지을때 들어간 건축비를 인정받을수 있고 장부를 작성하지 않은 사람보다 비용이 약 20%더 인정되며,10%의 세금공제 혜택이 있어 위 질문의 경우 세금이 무려 2천4백만원 정도 절세할수 있으므로 회계장부를 직접작성하든가 회계사등에게 반드시 의뢰하는 것이 절세 요령이다.
曺惠圭〈공인회계사.(386)0100〉