[정복기의 머니 콘서트] 오피스텔의 두 얼굴

정부의 강력한 부동산 투기 억제 정책으로 최근 아파트에 대한 투자 매력이 사그라지자 오피스텔이 새로운 투자처로 관심을 모으고 있다. 올 들어 청약경쟁률이 무려 4855대1까지 치솟은 오피스텔까지 나왔다. 오피스텔이 이렇게 인기를 끄는 것은 전매제한
에서 비교적 자유롭고, 양도소득세 중과도 피할 수 있기 때문이다.

그러나 오피스텔 때문에 오히려 양도소득세를 더 낸 사례도 있다. 사업가 김모(38)씨는 얼마 전 양도소득세를 납부하라는 세무서의 고지서를 받고 고민에 빠졌다. 올해 팔았던 아파트에 대한 세금을 내라는 것이었다. 김씨는 올 초 넓은 아파트를 장만하기 위해 기존의 아파트(90㎡)를 팔았다. 그는 아파트를 처분하면서 ‘결혼한 뒤 계속 살아온 데다 매도가격도 6억원 아래니 당연히 세금을 안 낼 것’이라고 여겼다. 그런데 세무서가 ‘1세대 2주택 대상자’라며 양도차익에 대해 50%의 세금을 부과했다.

문제는 김씨 명의의 오피스텔에 있었다. 김씨는 3년 전 투자목적으로 오피스텔 한 채를 분양받았다. 그리고 혼자 사는 직장인에게 임대해 왔다. 김씨는 오피스텔이 사무용이기 때문에 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함되지 않는다고 생각했다.

하지만 이것은 ‘오피스텔의 두 얼굴’을 모르는 김씨의 실수였다. 건설교통부는 오피스텔을 무조건 사무용으로 간주한다. 반면 국세청은 즉 임차인이 오피스텔을 주택으로 사용하면 주택으로 판정하고, 사무실이나 점포의 용도로 사용하면 사무실로 판정한다.

물론 오피스텔을 주거용과 사무용으로 무 자르듯 명확하게 구분하기란 쉽지 않다. 대부분의 오피스텔은 사무용으로 간주되지만 주택으로 판정되는 몇 가지 기준이 있다. 가장 쉽게 판단할 수 있는 근거가 세입자의 주민등록 이전 여부다. 또 우편물 수령지, 자녀의 학교에 명시된 거주지 주소 등도 참고자료가 된다.

주거용과 사무용 구분에 따른 세금 득실은 크다. 우선 오피스텔이 사무용으로 구분되면 주택 수에서는 제외되지만 월세로 임대할 때 규모에 상관없이 소득세를 내야 한다. 임대 실적에 대해 부가가치세 신고도 해야 한다. 대신 종합부동산세 과세 대상에서는 제외된다.

이와 달리 주거용으로 규정되면 세법상 보유세 및 양도소득세가 높아진다. 김씨처럼 기존 주택이 있는 사람이 오피스텔을 추가로 취득해 주거용으로 사용하면 기존 주택을 매도할 때 ‘1세대 2주택자’에 해당돼 원래는 한 푼도 안 낼 양도세를 50%의 고율로 물게 된다.