이런 전셋집은 피하자

가을 이사철을 앞두고 서울 강서구와 노원구 등 시 외곽지역의 중소형 아파트를 중심으로 전세난이 심화되고 있다. 가을 결혼 시즌을 앞둔 신혼부부의 전세 수요와 9월 청약가점제 실시 이후 가점을 높이기 위해 매입보다는 전세로 주저앉는 움직임이 커지고 있는데 따른 것이다.

최근 신규 입주 아파트 인근에서 미리미리 전세를 구하려는 움직임은 이런 추세를 반영한다. 전세 수요가 늘어나면서 ‘안전한 전세 구하기 방법’에 대한 궁금증도 커지고 있다.

◆가등기 등 소유권 행사에 제약이 있는 경우= 가처분 또는 가등기가 설정된 집은 전입 신고와 입주, 확정일자를 받아도 소용이 없다. 가등기는 장래 발생하거나 확정될 청구권을 보전하기 위해 임시적으로 해두는 예비등기다.

가등기 자체만으로 큰 효력이 있는 것은 아니지만, 만일 집주인이 채무를 변제하지 못하는 등의 사유로 가등기에 기초해 본등기가 이뤄지면 본등기의 순위는 가등기의 순위와 같아진다.

따라서 세입자는 새로운 집주인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없게 된다. 가처분의 경우도 가처분 신청자가 소유권이전등기 청구소송에서 승소 판결을 받게 되면 해당 부동산을 매수하거나 임차한 사람에게 대항할 수 있다.

이에 따라 가등기·가처분 등이 설정돼 있는 집에 전세로 들어가는 것은 피해야 한다. 가압류가 있는 경우도 마찬가지다.

◆근저당권 등 선순위 권리가 있는 경우=근저당권이 설정된 주택도 되도록이면 피해야 한다. 근저당권은 채권자가 채무자의 물건을 점유하지 않은 상태에서 채무자가 변제를 하지 않을 경우 경매를 통해 회수한다.

보통 집을 마련할 때 은행에 대출을 받으면 근저당권이 설정된다. 예를 들어 2억 원짜리 아파트를 사면서 1억 원의 대출을 받으면 은행은 120%를 잡아 채권최고액은 1억 2천만 원이 된다.

근저당권이 있는 집에 경매가 진행된다면 세입자는 대항력을 갖췄다 하더라도 전세금의 전부 또는 일부를 받을 수 없게 된다.

그렇다고 무조건 피할 필요는 없다. 채권최고액이 적으면 전세로 들어가도 무난한 경우가 있다.

경매가 진행될 때 채권최고액은 보통 아파트의 경우 감정가의 80%, 그 외 주택은 50~70% 정도다. 이때 채권최고액을 제한 금액이 자신의 전세금보다 높다면 비교적 무난하다.

또 전세금으로 대출금을 갚는다는 조건이라면 전세로 들어가도 된다. 이때는 합의 하에 전세금을 낮출 수 있으며, 계약할 때 반드시 명시해야 한다.

하지만 종종 집주인이 계약을 어기고 대출을 상환하지 않는 경우도 있으므로 중도금 또는 잔금 지급일에 상환 유무를 확인해야 한다.

◆전세입자가 많은 경우=아파트와 연립주택은 세입자가 많지 않지만 단독주택과 다가구주택은 세입자가 여럿인 경우가 있다.

이때는 주택의 매매값과 세입자 전체의 보증금을 따져봐야 한다. 집값의 감정가액이 세입자 전체의 보증금보다 낮거나 비슷하다면 전세 들어가는 것을 포기하는 것이 낫다.

예를 들어 감정가액이 4억 원인 다가구주택에 보증금 5천만 원의 전세입자가 5세대라면 보증금 총액은 2억 5천만 원이다.

이 경우 주택의 경매가 진행되면 낙찰가는 대략 2억 4천만~2억 8천만 원으로, 전세금 일부를 회수할 수 없게 된다.

◆전셋값이 지나치게 높은 경우=일부 지역은 전셋값이 매매값의 80~90% 수준까지 오르기도 한다.

이런 경우 자칫 집값이 하락하면 낭패를 볼 수 있기 때문에 되도록 피하는 게 좋다.

[조인스랜드]