공시지가 산정 “주먹구구”/토초세 이의신청 왜 느나

◎행정력등 부족… 중개업소 의존도/위치따라 차이 커 정확성에 한계
올해 처음으로 정기과세되면서 과세대상자들의 불만이 터져 나오고 있는 토지초과이득세의 기준은 개별공시지가다.
토초세의 과세표준 기준이 되는 개별공시지가는 매년 구청,읍·면·동사무소에서 건설부의 표준공시지가를 참고로해 산정하고 있다.
표준공시지가는 건설부장관이 지정한 전국 2천4백97만9천4백48필지 가운데 25만5천9백10개의 표준지를 선정해 감정평가사가 평가한 토지가격이다.
올해는 지난 2월 건설부가 표준공시지가를 발표했으며 일선 관청에서는 이를 기준으로 나머지 필지에 대한 개별공시지가를 산정해 왔다.
개별필지에 대한 땅값은 표준지와 도로에서의 거리·지목·도시계획상의 용도지역 등 각종 토지규제상의 여러 특성을 감안한 비준표에 따라 표준지 땅값과 비교해 결정한다.
이렇게 결정된 개별공시지가는 실제 거래가격의 80%를 반영하고 있는 것으로 건설부는 설명하고 있으나 땅값이 상승세에 있을 때는 실제 거래가격의 반영률이 더 낮고 요즘과 같이 하향 안정세에 있을 때는 실제 거래가격보다 높은 곳도 생겨난다.
각 구청이나 읍·면·동사무소에서 직원 한두명이 지가 산정작업을 담당하기 때문에 현지에 나가 실제조사를 하기보다는 대부분 중개업소의 말에 의존해 지가를 산정하고 있는 것으로 알려졌다.
더욱이 일선 동직원이 공시지가 산정조사를 위한 특별교육을 받은 적도 없을 뿐아니라 지가조사 전담직원이 있는 것도 아니어서 개별지가를 둘러싸고 토지소유주와 마찰을 빚을 수 밖에 없다고 건설부 관계자는 개별공시지가 결정 과정상의 문제점을 지적하고 있다.
또 일부 약삭빠른 토지소유주들은 개별지가 산정전에 일선 공무원과 접촉,공시지가를 낮게 매기도록 영향력을 행사하는 것으로도 알려졌다.
일선 동사무소에서 지가 산정조사를 끝낸 뒤 동지가산정위원회와 구청 토지평가위원회의 심의를 거치는 절차가 있지만 처음부터 관내 모든 토지를 시세에 맞게 조사해 결정하는 것은 불가능해 개별공시지가 산정에 이의가 많은 것은 행정능력 한계와 현재의 조사방법으로는 어쩔수 없다고 건설부 관계자는 실토하고 있다.
또 이의를 신청할 경우 읍·면·동의 지가심의위원회와 시·군·구청의 지방토지평가위원회 심사를 받지만 이 과정에서 구제를 받는 경우는 그리 많지 않다.
지난해 개별공시지가에 대해 이의신청을 한 건수는 상향요구 4천8백99건,하향요구 1만3천1백55건 등 모두 1만8천54건으로 이중 상향조정은 3천5백78건,하향조정은 6천1백69건 등 9천7백47건인 53.9%만 이의제기가 받아들여졌을 뿐이다.<도성진기자>