고종완 한국자산관리연구원 원장
부동산시장이 심상찮다. 건설업과 부동산 경기가 빠르게 식고 있다. 지난해 10월 이후 건설업과 부동산 시장의 위축 흐름이 최근 본격화함에 따라 시장에 적신호가 켜졌다. 한국부동산원에 따르면 지난해 주택가격은 전국 3.56%, 수도권 3.62%, 서울 1.95% 각각 떨어졌다. 하지만 가격수준은 아직도 여전히 높은 편으로 집값 거품이 완전히 빠졌다는 주장은 섣부르다.
부동산시장에 직·간접적 영향을 주는 거시경제 지표도 불안정하다. 올해 경제성장률 전망치는 2.2%로 수출은 회복세이지만 건설 투자 전망치는 역성장(-1.2%)이 예상된다. 고물가·고금리·고환율의 ‘3고 현상’에다 건설사와 주택 수요자 모두 자금조달 비용이 급상승한 탓이 크다. 자재비와 인건비 상승, 공사비 급등이 분양가 상승을 촉발하고 수요 둔화와 미분양도 늘어났다.
빠르게 식는 건설업·부동산 시장
수주·허가 줄어 집값 악영향 우려
세입자 이주 등 구체 방안 나와야
시론
앞으로 134조원이 넘는 부동산 PF 자금 문제가 해결되지 않는다면 시장은 더 침체할 수 있다. 지난 2008년 글로벌 금융위기로 2011~12년 발생한 건설사, 중소 증권사, 저축은행의 부도 사태가 도미노처럼 재발할 수도 있다. 금융과 부동산의 복합위기 가능성도 배제할 수 없다.
건설투자의 각종 선행지표도 나빠지고 있다. 지난해 11월 건설 수주가 전년 동기보다 29.5% 줄었고, 건축허가 면적은 13.3% 감소했다. 건설 수주, 건축 인·허가, 착공과 분양 등 모든 지표가 2025년까지 악화할 전망이다. 부동산 시장의 사이클 특성에 따라 단기적으로 부동산 경기 침체가, 중장기적으로는 입주 물량 급감으로 인한 집값과 전셋값 급등을 불러올 수도 있다.
급기야 국토교통부는 공급과 수요를 진작하기 위한 ‘1·10 종합대책’을 최근 발표했다. 재건축 규제 전면 개선, 도심 주택 공급 확대, 공공주택 추가 공급, 다주택자 세 부담 감소와 PF 재정 지원, 건설 경기 활력 회복 등을 담았다. 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능해진다. 재개발 사업지는 노후도 요건이 완화돼 정비 사업이 빨라진다.
1기 신도시는 2030년 첫 입주를 목표로 정비 사업을 추진한다. 아파트가 아닌 전용 60㎡ 이하 주택을 사들일 때는 취득세·양도세·종합부동산세 등을 계산할 때 주택 수에서 빼주기로 했다. 올해 14만 가구 이상의 공공주택을 공급하고, 지방 소재 준공 후 미분양아파트를 구매할 때는 세금 부담을 완화해주기로 했다.
시장 반응은 대체로 긍정적이지만 당장 효과는 미지수다. 시장 친화적 정책 수단으로 수요 진작과 공급 확대라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡겠다는 포석에 따라 시장 연착륙과 거래 정상화 효과는 기대된다. 하지만 장기와 단기 효과가 다르게 나타나는 등 정확한 예측이 어려운 것도 사실이다.
부동산시장의 움직임은 복잡하고 까다로운 복잡계여서 정책을 실효성 있게 실행하기에는 제약 요인이 많다. 강남·여의도·목동·노원 등 서울 시내와 분당·일산 등의 1기 신도시에서 재건축 사업을 동시다발적으로 추진할 경우의 세입자 이주 대책이 빠졌다는 점이 대표적이다. 서울 등 수도권 전체의 전세대란이 우려되는 만큼 사전에 이주단지 조성을 서두를 필요가 있겠다. 지방 미분양 아파트와 인구 감소 지역의 주택 구매에 따른 세금 감면 조치는 수도권과 동·서해안, 관광명소 등에 수요가 집중될 것이란 우려도 나온다. 아직 LH 개혁 과제도 미완성이다.
따라서 정부는 향후 실행 단계에서 추가적인 보완 대책을 강구해야 한다. 주택 정책의 목표는 시장 안정, 서민 주거복지 향상, 주거 수준 개선에 있다. 목표 달성에 최적화한 수요자 맞춤형 정책이 절실하다. 무주택 서민의 주거비 부담이 가중되는 상황에서 가장 고통받는 이는 빈곤층과 20~30대 젊은 층이다. 이들을 위한 공공임대주택과 주거급여(바우처) 제도를 선진국 수준으로 확대하는 일이 급선무다.
공급자인 건설사도 경영 철학을 재정립할 때다. 주택은 사유재이면서 공공재 성격이 강하다. 정부는 건설사를 지원하되 건설사는 절대적 이윤 추구에서 벗어나 원가 절감, 기술 혁신, ‘착한 분양가’로 보답해야 한다. 지속 경영, 사회적 가치, 공공선을 실현할 수 있는 지름길이 될 것이다.
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고종완 한국자산관리연구원 원장
