강남 재건축 단지에 분양가 규제 피하기 첫 후분양

강남구 삼성동 상아2차 재건축 단지인 래미안 라클래시 조감도.

서울 강남에서 분양가 규제를 피하기 위해 후분양하기로 첫 결정한 재건축 단지가 나왔다. 주택도시보증공사(이하 공사)가 제한하는 분양가 상한선과 주변 시세간 격차가 큰 강남 등에서 후분양이 늘어날 전망이다.

강남구 삼성동 상아2차 준공 후 후분양 결정 #주변 시세와 예상 분양가 3.3㎡당 1500만원 넘게 차이

강남구 삼성동 상아2차 재건축조합은 19일 대의원회의를 열고 후분양을 결정했다. 후분양 시기는 준공 후다.

조합은 공사의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양으로 의견을 모았다.

조합은 당초 이달 분양할 예정이었다. 건립가구 679가구 중 조합원 몫을 제외한 전용 71~84㎡ 112가구가 일반분양분이다.

공사의 분양가 규제가 이달 말부터 강화하면서 조합이 받을 수 있는 분양가가 3.3㎡당 4700만원대로 예상됐다.

공사의 분양가 심사기준에 따르면 현재 공사 중인 단지 가운데 분양가 비교 단지가 없다. 2015년 11월 나온 바로 옆 상아3차 재건축 단지(삼성동센트럴아이파크)가 최근 분양 단지이다.

지난해 3월 입주해 공사 심사기준 중 ‘준공 10년 이내’에 해당한다. 분양가 상한선이 이 아파트 분양가에 분양 이후 해당 지역 집값 변동률을 적용한 금액과 최근 서울 평균 분양가 가운데 높은 가격이다. 다만 주변 시세 이하여야 한다.

분양가에 현재까지 집값 상승률을 반영한 금액이 3.3㎡당 4700만원 정도이고 주변 시세(센트럴아이파크)는 6300만원이다. 59㎡ 지난달 3.3㎡당 6700만원인 17억3000만원에 거래됐다. 84㎡ 최고 실거래가는 지난해 10월 22억2000만원(3.3㎡당 6500만원)이었다.

준공 후 분양하면 공사의 분양보증이 필요 없어 조합은 공사의 규제를 받지 않고 분양가를 정할 수 있다. 공사는 자체 심사기준에 어긋나는 분양가에는 분양보증을 내주지 않기로 했다. 분양보증이 없으면 사업자는 자치단체의 분양승인을 받지 못한다.

이 단지는 지난해 12월 착공해 2021년 9월 준공할 예정이다.

준공 때까지 공사비 등 사업비는 조합이 프로젝트파이낸싱(PF) 등을 통해 마련할 예정이다.

앞서 올해 초 과천시 주공1단지 재건축조합이 준공 전인 올 하반기 후분양을 결정했다.

준공 전이라도 골조공사 3분의 2 이상이 진행되면 공사의 분양보증 대신 업체 둘 이상의 연대보증을 통해 분양할 수 있다.

이 단지는 2017년 9월 착공해 현재 골조공사를 상당 부분 진행해 공정률이 50%를 넘겼다.

옛 여의도 MBC 자리에 들어설 여의도 브라이튼도 후분양을 검토하고 있다. 업체 측은 분양가를 3.3㎡당 4000만원 이상 계획하고 있지만 공사의 규제로 받을 수 있는 가격은 3000만원대 초반 정도로 예상되기 때문이다.

상아2차 재건축조합이 후분양을 결정하면서 앞으로 분양을 앞두고 있는 반포 등 재건축 조합들도 후분양을 적극 검토할 것으로 예상된다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr