양도세 따져보고 집 사고 팔아야

1일부터 서울 등 수도권 7개 지역의 1가구 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 현행 '3년 보유'에서 '3년 보유.1년 거주'로 강화된다. 내년부터는 이 요건이 '3년 보유.2년 거주'로 더욱 강화된다.

정부는 이처럼 서울.과천 전 지역과 분당.일산.평촌.산본.중동 등 5대 신도시 중 택지개발예정지구로 지정.고시된 지역에 대해 새로 강화된 양도세 비과세 요건을 10월부터 적용한다.

◇양도세 부담 '껑충'=수도권 7개 지역에서 1가구 1주택자라 하더라도 집을 3년간 보유했으나 1년 이상 거주하지 않고 팔려는 사람은 양도세 부담이 크게 늘어난다.

예를 들어 1가구 1주택자가 대치동 A아파트 32평을 3년 전인 2000년 9월 2억5천만원에 구입해 전세를 놓다가 지난달에 6억9천만원에 팔았을 경우, 6억원까지는 양도세가 면제되고 6억원 초과분에 대해서만 양도세가 부과된다. 이 경우엔 6억원을 넘은 9천만원분에 대한 양도세(5백74만원)만 내면 된다.

그러나 1일 이후 팔 경우 1년 거주 요건을 못 채웠기 때문에 세금이 전체 양도차익(4억4천만원)에 매겨져(세율 36%) 약 1억5천만원으로 껑충 뛴다. 양도세 부담을 줄이고 싶다면 거주 요건을 채워야 한다.

내년부터는 양도세 비과세 요건이 1년 거주에서 2년 거주로 강화되므로 내년 이후 집을 팔 요량이라면 이를 잘 감안해 매도 시점을 결정해야 한다.

◇1년 이상 거주 요건=1년 이상 거주 기간은 집을 산 날로부터 집을 판 날 사이의 거주 기간을 합해 산정한다. 주민등록상의 거주 기간으로 기준을 삼으나 사실상 거주 기간이 1년을 넘을 경우 이를 별도로 입증하면 인정받을 수 있다.

거주 요건은 세대원 전체가 1년 이상 거주해야 적용받을 수 있다. 그러나 세대원 중 일부가 직장근무 등 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우에도 1년 이상 거주한 것으로 본다. 임차 기간을 포함해 1년 이상 거주했으나 본인이 주택을 취득 후 거주한 기간이 1년이 안되는 경우엔 비과세 혜택을 적용받을 수 없다.

재건축 사업계획 승인일 현재 3년 보유요건을 충족하고 재건축이 진행 중인 입주권을 양도할 때도 지난달까지는 양도세 비과세에 해당됐으나 1일부터는 1년 거주요건을 채우지 못한 것으로 보고 양도세가 매겨진다.

정재홍 기자