주택담보대출 얼마나 얻을수 있나

은행문턱이 높다고는 하지만 그래도 목돈이 필요할때 가장 손쉬운 길이 부동산을 담보로 잡히고 굼융기관에서 돈을 비는 방법이다.
그러나 막상 은행이나 보험회사·상호신용금고등 돈을빌려주는 굼융기관을 찾으면부동산의 담보가격을 형편없이 내려깎아 찾아간 사람을실망시키는 경우가 많다.
특히 올부터는 소액임대차보호보증금이 3백만원 (서울지역) 에서 5백만원으로 올라 방수대로 5백만원을 공제하고나면 대출받을수 있는금액은 더 적어졌다.
금융기관별 주택담보평가 기준을 알아본다.

<은행>보통 대출금의 1.3배이상 되는 담보물제공을 요구한다.
단독주택이나 아파트·연립주택등이 모두 담보의 대상이 되나 토지가 있는 일반주택이 보다 유리하며 연림주택은 부실시공등의 문제로 받기를 꺼리는 편이다.
담보물 감정은 한국감정원발간의 토지싯가기준표와 건축물의 사용연수를 감안한 산출단가표등에 따라 환산평가하며 직점 현장답사를 나가주택의 구조나 환경·싯가등을 따지기도 한다.
이렇게해서 나오는 감정가는 평균해서 주택싯가의 7O%선인데 최장 20년까지 (일반은행 10년) 장기주택자금을 전문으로 하는 한국주택은행의경우는 보다 빡빡하여 싯가감안없이 거의 감정원기준표에 따라 평가하고있다.
감정가에서 기존의 설정담보금액 (선순위담보) 과 주택의 방수에 따른 임대차보호대상금액 (서울경우 방당 5백만원) 을 빼고난 금액이 비로소 은행이 인정하는 대츨가능액 (담보가걱) 이 되는데실제 대출되는 금액은 이것의 70%선 내외다.
예컨대 5백만원 (담보설정7백만원) 의 장기융자를 낀싯가 5천만원 상당의 방3개짜리 단독주택이라할 때 감정가가 3천만원으로 나온 경우 대츨가능액은 선순위저당액 7백만원과 방당 임대차보호금액 5백만원씩 모두 1천5백만원등을 공제한 8백만원정도.
다만 건평 (전용면적) 이 15평이하인 소형주택(아파트 포함) 에 대해서는 임대차보호금의 2분의1만을 빼고 나머지금액의 거의 1백%까지대출한다는 것을 각 은행들이원칙으로 하고있다.
다시말해 감정가격이 2천만원이고 5백만원의 융자를낀 방2개짜리 소형주택인 경우 선순위금을 제외한 1천5백만원에서 5백만원씩 1천만원을 공제하지않고 그 절반인 5백만원만을 소액임차보호금으로 뺀 1천만원까지를 담보가격으로 인정한다는것이다.
또 선순위담보에 대해서는일반은행들이 그에 관계없이담보여력에 따라 대출심사를하고있지만 주택은행은 다른금융기관에 일단 저당이 들어가있는것에 대해서는 대출대상에서 제외한다는 점에 유의해야한다.

<생명보험회사>
10년기한 2천만원 한도의 주택보험 대출이나 최장 3년 3천만원까지의 개인대출시에 부동산담보를 요구,은행처럼 거의 자체평가를 통해 대출심사를 하는데 확실한 채권확보에 치중한 나머지 대출해주는 금액이 훨씬 짠 (?)편이다.
예컨대 임대차보호금등 일체의 것을 공제한 나머지 대출가능금액에서 최대 60%정도범위내에서 대출받을수 었으며 그나마 토지지분이 적은아파트나 연립주택은 웬만해서 대상이 되기 힘들다.
싯가 1억원정도 가는 단독주택을 예로 보자. 은행융자를 1천5백만원 끼고있고 방이 4개라면 감정가격 (통상싯가의 7O%선) 7천만원에서이것들을 빼고난 실제 담보력 인정금액 (담보가격)은 3천5백만원.이중 실제 대출받을수 있는것은 60%범위인2컨1백만원 이내라는 얘긴데
은행이 담보평가액의 통상70%,신용이 좋을 경우 드물게 1백%까지도 대출해주는것에 비하면 확실히 까다롭다 하겠다.

<상호신용금고>
대출금의1.5배이상가는 담보물제공을 요구, 철저한 「안전위주」 이기는 하나 담보평가에있어서 싯가에 접근,다른금융기관들보다 후하게 대출하고 있다.
주로 현지답사를 통해 싯가에 가깝게 감정가를 잡는편인데 통상적으로 보면 싯가의 80%선. 대출은 보통 담보평가금액의 80%선까지 하고있다.
따라서 선순위담보가 없는방3개짜리 4천만원정도 가는아파트를 기준으로 비교해 보면 은행의 경우 감정가 2천8백만원 정도에서 방3개에대한 임대차보호금 1천5백만원을 빼고 나머지 1컨3백만원의 70%선인 9백만원 범위내에서 대츨해주는데 비해,보험은 그 60%선인 최대 7백여만원 이내에서 대출이 된다. 상호신용금고는 감정가 3천만원대에서 임차보증금을 제하고 남은 금액 (1천7백만원) 중 1천3백만원 내외까지도 돈을 빌수 있다는 얘기가 된다.
그러나 상호신용금고 자금은 기본적으로 은행(연10∼13%)이나 보험대출이율(13·25%)에 비해 높은이율 (신용부금대출 기준18%)을 물어야하는데다 문제가 생길 경우가차없이 경매에 들어간다는점에서 신중을 기할 필요가있다.<박신왕기자>