여보, 세금 무서워서 아버님 땅 못 팔겠어요.
2013년 분양 받은 아파트에 올해 입주하는 김모(46·서울 사당동)씨는 2억원대의 잔금 마련 계획을 세우느라 골치를 앓고 있다. 당초 5년전에 유산으로 물려 받은 지방의 땅을 팔아 잔금에 보탤 계획이었는데 예상치 못한 세금 때문이다. 지난해 말 국회에서 통과된 소득세법 개정안이 비사업용토지의 장기보유특별공제 기간 산정을 올해 1월 1일부터 다시 하기로 했기 때문이다. 김씨가 갖고 있는 땅은 임야로 김씨가 현지에 살고 있지 않아서 비사업용이다.
김씨는 “그 동안 땅값이 1억원 가량 올랐는데 법이 당초 정부 안과 달리 바뀌면서 양도세가 500만원 정도에서 1000만원선으로 두 배로 늘었다”고 말했다.
본인이 직접 활용하지 않는 비사업용 토지에 올해부터 ‘양도세 폭탄’이 떨어진다. 올해부터 적용되는 장기보유특별공제가 이전 보유기간을 인정한 정부의 관련 법안 개정안과 다르게 올해부터 산정되기 때문이다. 지난해까지 땅을 갖고 있던 기간은 장기보유기간에서 제외돼 공제금액이 확 줄어든다. 장기보유특별공제는 토지 보유기간에 따라 최대 30%까지 세율을 공제해준다.
장기보유특별공제를 받지 못할 뿐 아니라 올해부터 비사업용 투지에 적용되는 10%의 추가세율을 적용 받으면 양도세가 많게는 두 배 이상 늘어나는 것으로 예상된다.
본지가 김종필 세무사에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과 5년간 보유한 비사업용토지의 양도차익이 5000만원인 경우 정부 안에 따른 양도세는 492만원이다. 이번에 확정된 법안으로 실제로 매겨지는 세금은 두 배가 넘는 1093만원이다. 세금이 1.2배 늘어난다. 그 동안 5년간 보유한 데 따른 장기보유특별공제 혜택을 받지 못해서다.
장기보유특별공제 계산 시작시점(기산일)이 올해 1월 1일이 되면서 늘어나는 세금은 토지 보유기간이 길수록, 양도차익이 적을수록 많다.
양도차익에 대한 장기보유특별공제의 공제액은 보유기간 3년 이상부터 적용되는데 보유기간에 따라 10~30%다. 양도차익이 1억원인 경우 실제로 세금을 부과하는 기준이 보유기간 3~5년이면 9000만원, 5~10년 8500만원, 10년 이상 7000만원 식으로 보유기간이 길수록 줄어든다.
부동산 양도차익에 따라 적용되는 양도세 세율이 6~38%인데 비사업용토지는 일률적으로 10%의 추가세율이 보태진다. 양도차익이 많지 않아 세율이 낮게 적용될 수록 세율 상승폭이 커진다. 양도차익이 6→16%, 15→25% 등으로 높아져서다.
10년간 보유해 5000만원의 양도차익이 나는 경우 세금이 379만5000원에서 1093만원으로 두 배 가까이 급증한다.
늘어난 비사업용 토지의 세금을 줄일 뾰족한 방법이 없다. 사업용으로 바꾸는 방법이 있지만 일정한 기간이 필요하다. 양도일을 기준으로 전체 토지 보유기간의 대략 3분의 2 이상을 사업용으로 활용해야 사업용으로 인정되기 때문이다.
김종필 세무사는 “사업용으로 바꿀 경우 시간이 많이 걸리고 비용도 들어가기 때문에 비사업용 토지의 절세전략을 다시 짜야 할 필요가 있다”고 말했다.
비사업용토지의 양도세 부담 증가로 토지 ‘거래절벽’이 우려된다. 장기보유특별공제 혜택이 시작되는 3년 뒤까지는 땅 주인들이 매도를 꺼릴 것이기 때문이다.
부동산 경기 회복세를 타고 토지거래도 늘어 지난해 거래된 순수 토지(건물이 없는 땅)이 11월까지 101만여필지로 집계가 시작된 2006년 이후 가장 많을 것으로 예상된다. 이전에는 2006년(101만5000여필지)이 최대였다.
박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “외지인 소유의 지방 임야와 농지 등의 거래가 끊길 것으로 예상된다”고 말했다.
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr
