“주택 대출 규제, 수익형 부동산으로 불똥”

조인스랜드

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[황정일기자] 최근 만난 상가분양마케팅회사 사장은 걱정이 태산이다. 다음달 서울에서 규모가 꽤 큰 상가를 분양해야 하는데 대출 규제로 인해 시장 분위기가 심상치 않다는 것이다.

저금리 기조가 이어지고 있는 데도 투자 심리가 식을 기미가 보인다는 얘기다. 이 회사 사장은 “아파트야 전세난이 심화하고 있어 실수요가 꾸준하겠지만 상가 등 수익형 부동산은 다르다”며 “투자 심리가 식으면 또 빙하기가 올 수 있다”고 우려했다.

정부가 지난달 22일 꺼내든 가계부채 대책에 수익형 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다. 물론 7·22 가계부채 대책은 주택법상 주택으로 한정된다. 아파트, 연립·다세대주택, 단독·다가구주택이다. 준주택으로 역시나 주택인 도시형생활주택도 포함된다.

7·22 대책 주택대출로 한정

상가나 오피스텔·호텔 등의 수익형 부동산은 대상이 아니다. 하지만 꼭 그런건 아니다. 주택담보대출 규제에 따른 풍선효과를 막기 위해 정부는 비주택담보대출에 대해서도 규제키로 했다. 당장 다음달부터 상호금융에서 80%까지 인정되던 상가·토지 등 비주택담보대출 비율이 70%로 낮아진다.

큰 문제가 없어 보이지만 상호금융의 대출 규제는 당장 임대수익률에 영향을 미칠 전망이다. 수익형부동산의 경우 대개 대출을 분양가의 70~80%까지 받는다. 초기 투자 자금을 줄여야 임대수익률을 높일 수 있기 때문이다.

호텔이나 오피스텔 등 수익형 부동산을 업체들도 대부분이 이런 식으로 예상 임대수익률을 계산한다. 예컨대 분양가가 1억원인 오피스텔이라면, 대출을 80%까지 받도록 해 실투자금을 2000만원으로 확 낮추는 것이다.

이렇게 하면 임대수익률이 쑥 올라가기 때문이다. 대출은 은행권에서 60%를, 상호금융 등 제2금융권에서 20% 정도를 추가로 받을 수 있게 알선한다. 투자자 역시 이 같은 방식을 선호한다. 가령 현금 1억원있다면 1억원짜리 오피스텔 1채를 사는 게 아니라, 대출을 안고 실투자금을 최대한 낮춰 2~3채를 사는 것이다.

상가 등 담보인정비율도 강화

하지만 다음달부터는 은행에서 담보가치의 50~60%가량을 빌리고 나머지 20~30%를 조달할 수 있었던 과거와 달리 이제는 상호금융에서 추가로 빌릴 수 있는 돈이 줄어든 셈이다. 이렇게 되면 실투자금이 늘어나고, 실투자금이 늘어나면 임대수익률은 뚝 떨어진다.

살고 있던 아파트를 담보로 돈을 빌려 월세 수익이 나는 상가·오피스텔 등에 투자하던 형태도 위태롭게 됐다. 저금리 기조가 이어지면서 최근 이 같은 방식으로 투자에 나선 사람들이 적지 안았다. 제2의 월급으로 불리는 임대수익을 얻기 위해서다.

하지만 주택담보대출을 원리금분할상환 형식으로 갚아야 매달 부담해야 하는 비용(이자+원금)이 커져 임대수익률이 마이너스를 기록할 가능성이 크다. 요즘 분양하는 대부분의 수익형 부동산이 연 5~6% 수익에 맞춰진 점을 고려하면 그렇다.

굳이 주택담보대출을 끼고 수익형부동산에 투자할 이유가 없어지는 것이다. 한 호텔분양대행사 관계자는 “미국의 금리 인상 가능성까지 나오고 있어 시장을 면밀히 살피고 있다”며 “주택을 대상으로 하는 가계대출 대책에 수익형 부동산이 직격탄을 맞게 생겼다”고 말했다.