[노후설계재산리모델링] 공무원·교사 부부 5년내 내집 마련 전략

중앙일보

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Q.대구에서 공무원으로 있는 가장으로 교사인 아내(29세)와 결혼한 지 3년째입니다. 아이는 내년쯤에 가질 계획이며 5년 후 대구에 30평대 아파트를 마련하고 싶습니다. 순자산이 5000만원 정도인데 어떻게 해야 할까요.

- 심모씨(34)는 공무원이고 부인은 초등학교 교사로 일반 직장인보다 안정적인 직업을 가졌다. 퇴직 후 연금이 나와 노후 준비도 무난하게 해결될 가능성이 큰데다 아직 자녀가 없어 목돈 마련에도 유리하다. 따라서 목표로 하는 내 집 마련에 우선 집중해도 큰 무리는 없어 보인다.

A : 심씨는 5년 후 대구 수성구에 30평대 아파트를 마련하고 싶어한다. 대구 수성구는 학군과 편의시설 등이 우수해 '대구의 강남'이라고 불리는 곳이다. 수성구 범어역 일대에 뉴타운이 조성될 계획이고 동대구역과 범어사거리를 잇는 신도심 개발계획 등 각종 개발 호재도 많은 데다 대구지하철 2호선도 최근 개통됐다. 문제는 비싼 분양가다. 최근 수성구에서 분양한 20~30평형대 아파트의 평당 분양가는 840만~880만원대다. 일부 고급 주상복합 아파트는 평당 분양가를 1400만원 선에서 책정할 것으로 알려져 서울의 웬만한 아파트값을 넘는다.

기존 아파트도 올 들어 평균 17% 올라 평당 700만원대에 달한다. 앞으로 가격 상승 가능성을 고려하면 새 아파트를 분양받는 게 다소 유리하다.

심씨네가 5년 후 새집에 입주하려면 적어도 2년 후에는 청약해야 하는데 약 3억원이 필요하다. 현재 5000만원 남짓한 심씨네의 순자산으로는 다소 무리지만 여유자금을 짜임새 있게 관리하고 대출 등을 적절히 활용하면 가능하다.

보장성 보험료가 전체 가계수입의 7~8% 정도인 게 일반 가정의 보편적인 예다. 심씨네는 이 비율이 6.6%가량이다. 다소 특이한 것은 '화재보험 상품'으로 종신보험을 대체해 가입한 점이다. 이 상품은 사고 외에 일반 사망에 대한 보장이 전혀 없다.

우선 변액종신보험으로 상품을 전환하는 게 바람직하다. 새로 종신보험을 설계하면 남편은 12만600원, 아내는 6만7300원의 월 보험료로 적절한 상품에 들 수 있다. 이렇게 하면 월 납입보험료 18만7900원으로 현재 가입 중인 화재보험 상품의 보험료(26만4820원)보다 월 7만6920원을 줄일 수 있다. 기존 상품을 해약해 생기는 손해와 새로운 보험에 가입해 매달 아낄 수 있는 비용을 계산해 보면 장기적으로는 손해가 아니다. 부부가 들고 있는 운전자보험은 자동차 보험을 이미 보유한 상황에서 보장이 중복되고 보험료도 비싼 편이므로 특약 부분을 일부 수정(부분 해약)하면 보장 내용에 큰 변화 없이 비용을 줄일 수 있다.

부모님께 빌린 3000만원은 만기가 된 적금 2000만원을 3년간 주식형 펀드에 투자해 갚는 게 좋다. 최근 국내 증시가 많이 올랐지만 장기적으로는 상승 추세가 유지될 가능성이 크다.

다만 한 상품에 돈을 다 넣지 말고 일반성장형 펀드와 중소형주 펀드(또는 가치주펀드)에 분산 투자하기를 권한다. 3년간 기대 수익률이 연 15%를 달성하면 3000만원을 모을 수 있다.

심씨네가 2년 뒤 아파트 청약을 할 경우 3억원의 20%인 6000만원의 계약금이 우선 필요하다. 보험 등을 조정해 생기는 매달 240만원의 여유자금을 잘 활용해야 한다. 240만원 중 100만원은 안정적인 은행 적금으로, 140만원은 주식형 펀드에 적립식으로 투자하기를 권한다.

적금을 들 때 금리는 상호저축은행 등이 더 좋지만 심씨는 나중에 담보 대출이 꼭 필요하므로 대출 이자율이 낮은 은행과 집중적으로 거래하는 게 낫다.

100만원을 연 4.5%(세금 우대)로 2년간 적립하면 2500만원이 마련된다. 140만원을 적립식 펀드 2개 정도에 분산 투자해 연12%를 기대한다면 2년 후에는 3700만원이 돼 계약금 마련에 문제가 없다. 물론 적립식 펀드의 목표수익률은 유동적임을 유의해야 한다.

2년 후 아파트 청약을 할 때까지는 모든 여유자금을 내 집 마련에 써야 하겠지만 그 뒤에는 자금 중 일부를 먼 미래를 위해 축적해야 한다. 안정된 직업이라 노후 준비는 어느 정도 된다지만 곧 생길 자녀의 교육비용 등 장기 자금의 필요성이 크다.

이런 목적을 위해서는 '변액 유니버설 보험'도 고려할 만하다. 납입보험료의 90% 이상을 펀드에 투자하므로 장기(대개 7~10년) 투자시 수익률도 나쁘지 않다.

정리=이승녕 기자

◆ 이번 주 자문단=조성환 외환은행 PB사업부 차장, 김성우 신한은행 팀장, 김한수 미래에셋생명 세일즈매니저, 양해근 부동산뱅크 리서치센터 실장(사진 왼쪽부터)

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