[아파트 분양] 동탄 상한제 아파트 노릴만

10월에는 전국적으로 아파트 분양풍년을 맞을 것 같다. 중앙일보조인스랜드와 내집마련정보사 조사에 따르면 다음달 전국에서 분양 예정인 아파트는 7만여가구에 이를 것으로 집계됐다. 건설회사들이 그동안 8.31 부동산대책과 추석 연휴 등을 고려해 성수기인 10월로 미뤄놓은 물량이 많아서다. 지역별로는 서울(679가구).수도권(1만여가구)보다는 지방(6만여가구)에 몰려 있다.

선택의 폭이 넓어진 만큼 내집마련 수요자들은 알짜 지역을 골라 아껴뒀던 청약통장을 사용하는 것도 괜찮을 것 같다.

특히 수도권 신도시와 택지개발지구 등 입지여건이 뛰어난 곳은 실수요자들이 대거 몰릴 전망이다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 "아파트값이 하향 안정세를 보이고 있어 분양가를 시세보다 비싸게 책정하기 힘들 것"이라며 "인기지역 아파트에 당첨되면 입주 후 시세차익이 기대돼 적극 공략해볼 만하다"고 권했다.

하지만 양도세 중과 등 세금 강화와 투기지역 내 담보대출 강화 등 여파로 청약시장이 위축되고 있어 계획대로 분양이 진행될지는 미지수다.

용인 성복동 일대에서 10월에 분양 예정이던 GS건설 등은 인허가 문제와 분양시장 악화 등을 이유로 일정을 연기했다.

?서울 동시분양 참여율 저조=잠실 등 강남권 대단위 재건축아파트 일반분양이 마무리되면서 서울 동시분양에선 인기단지가 별로 없다. 다음달 4일부터 청약하는 이번 9차 동시분양에는 4개 업체가 679가구를 짓고, 조합분을 제외한 437가구를 일반분양한다.

현대건설이 서울 성북구 정릉 6구역을 재개발해 짓는 현대홈타운 522가구는 일반분양 물량이 309가구로 가장 많다. 지하철 4호선 길음역이 차로 10여 분 걸리는 비역세권이지만 현재 추진 중인 우이~신설동 경전철 신설역과는 가깝다. 지난 8차에 참여하려다 빠졌던 은평구 신사동 굿모닝기룡건설 아파트는 인허가 절차를 마무리하고 33평형 49가구를 모두 일반분양한다. 지하철 6호선 새절역이 걸어서 15분 걸리고 내부순환도로를 타기 좋다.

승민종합건설은 중랑구 묵동 목원빌라를 재건축해 31가구를 일반분양한다. 지하철 7호선 먹골역이 걸어서 5분 걸리는 역세권 아파트로 중랑천.봉화산 등이 가까이 있다. 보미건설이 양천구 목동에서 내놓은 48가구는 목동시장을 재건축하는 주상복합아파트다.

?화성 동탄.용인 구성 등 관심=수도권에서 가장 관심을 끄는 곳은 화성 동탄 신도시다. 판교 신도시의 공급방식이 공영개발로 바뀌고, 분양계획도 내년 3월, 8월로 연기되면서 대체 청약 지역로 인기를 끌 전망이다.

화성 동탄 신도시는 6곳에서 5122가구가 분양된다. 면적 확대가 추진되고 있지만 일단 현재 상태로는 마지막 분양이다.

10월 분양될 대우건설.우미건설.풍성주택의 아파트가 올 3월 9일 이후 사업승인을 신청해 전용 25.7평 이하의 경우 원가연동제(분양가 상한제)를 적용받는다. 표준건축비(평당 339만원)가 정해져 있어 주변 시세보다 분양가가 싸다. 우미아파트는 1316가구 중 31평형 732가구가 대상으로 분양가는 평당 710만원선이다. 회사 관계자는 "분양가를 낮췄지만 마감 수준은 기존 아파트와 큰 차이는 없을 것"이라고 말했다. 시범단지에 들어오는 풍성주택 아파트(33평형 438가구)는 평당 720만~730만원선으로 예정돼 있다. 이들 원가연동제 대상은 계약 후 5년 동안 전매가 금지된다.

용인 구성지구에서는 호반종합건설이 208가구, 창보종합건설이 250가구를 10월 중순과 말에 각각 내놓는다. 창보종건 관계자는 "분양가는 평당 900만~1000만원선에서 결정될 것"이라고 전했다. 경기도 화성시 봉담읍에는 쌍용건설과 임광토건이 490가구와 1036가구를 분양을 앞두고 있다. 봉담지구와 가깝고, 동탄 신도시 후광 효과도 기대할 수 있다.

?지방 대단지 물량 홍수=부산에는 초고층 주상복합아파트 두 곳이 비슷한 시기에 선보인다.

포스코건설은 부산진구 부전동 옛 CJ공장부지에 주상복합아파트 1387가구(오피스텔 319실 별도)를 내놓는다. 30~110평형으로 다양하며 분양가는 평당 900만~1200만원에서 책정될 전망이다. 부산의 고급수요를 노려 복합단지화하고 문화와 커뮤니티 시설을 집중적으로 마련할 계획이다.

대우자동차판매 건설부문은 부산시 해운대구 우동에 이안해운대 엑소디움 주상복합아파트를 분양한다. 지하 4층.지상 25~45층 3개동으로 아파트는 56~113평형 267가구, 오피스텔은 59~87평형 114실이다. 분양가는 아파트가 평당 1100만~1200만원, 오피스텔이 평당 900만원선이다. 대구에서도 새 아파트가 쏟아진다. 영조주택은 대구 수성구 등 4곳에서 주상복합아파트를 포함한 2100여가구를 분양할 예정이다.

서미숙 기자

[청약 전략 어떻게] 달라진 대출조건 따져야

앞으로 아파트 청약에서는 실수요자 위주로 접근하는 게 좋을 것 같다. 다주택자들의 청약환경이 나빠졌기 때문이다. 당장 내년부터 2주택 이상 보유자는 비투기지역도 양도세가 실거래가로 과세하고, 2007년부터는 2주택자도 양도세가 중과된다. 투기지역 내 대출 조건도 강화돼 돈 빌리기도 쉽지 않다. 만약 기존 주택에 주택담보대출이 끼어 있다면 새 아파트의 중도금 대출을 받기 위해선 새 아파트 입주 후 1년 내 기존 집을 팔아 대출금을 상환하겠다는 내용을 미리 약정해야 한다.

이에 따라 사전에 자금여력과 대출조건 등을 따져보고 청약하는 게 좋다. 국민은행 관계자는 "청약했다가 대출이 안 되는 것을 알고 계약을 포기하는 경우도 발생하고 있다"며 "이 경우 5년간 투기과열지구 내 1순위 자격도 제한받게 돼 유의해야 한다"고 말했다.

전반적으로 집값이 하향 안정추세에 접어들고 있어 전통적인 인기지역이나 개발재료가 있는 대단지의 유명 브랜드 아파트에 청약하는 게 안전하다고 전문가들은 조언한다.

화성 동탄 신도시는 20만평 이상의 택지지구여서 전체 공급물량의 30%를 지역거주자에게 우선 공급하고, 70%를 수도권 거주자에게 준다. 이때 우선 공급 지역거주자는 입주자모집공고일 현재 화성시에 1년 이상 거주한 사람을 말한다. 원가연동제가 적용되는 아파트는 전용 25.7평 이하의 40%를 최우선공급자인 만 40세 이상.10년 이상 무주택자에게, 35%를 만 35세 이상.5년 이상 무주택자에게 각각 나눠서 우선 배정한다.

따라서 무주택자들은 당첨 확률이 높아지지만 일반 1순위자는 상대적으로 확률이 떨어진다는 점도 고려해야 한다. 원가연동제 적용 아파트는 분양가가 싸지만 계약 후 5년간 전매가 금지돼 장기보유를 고려해야 한다.

지방은 최근 청약.계약률이 하락하고 있어 무리한 청약은 삼가는 게 좋다. 통장을 쓰지 않고 미분양을 노리는 것도 방법이다. 수도권은 입주 때까지 분양권 전매가 금지되지만 부산.대구.울산 등 지방 6개 광역시는 계약 1년 뒤에 분양권을 되팔 수 있어 상대적으로 자금 회전이 빠르다는 것도 알아 두자.

서미숙 기자