옥탑방 사는 김씨, 보증금 날린 사연

조인스랜드

입력

[이혜진기자] 회사를 옮기면서 지방의 한 도시로 이사하게 된 김씨. 회사 주변에 위치한 부동산중개업소의 소개로 전세 보증금
3500만원짜리 다세대 주택 옥탑방을 계약하게 됐습니다.

하지만 이사 한 달 만에 김씨가 살던 집이 경매에 넘어갔고 김씨는
보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 쫓겨나게 됐습니다. 옥탑방에 전세계약을 체결한 김씨가 보증금을 날린
이유는 무엇일까요?

먼저 사건을 자세히 살펴보면,계약 당시 해당 주택은 이미 채권최고액이 매매가에 육박하는 근저당권이 설정돼 있었습니다.매매가가 6억원 정도인 이 주택에 설정된 근저당권들의 채권최고액 합계는 5억8000여 만원에 달했습니다.

중개업자는 김씨에게 이 주택의 경매 위험성에 대한 설명을 충분히 하지
않았습니다. 그저 경매에 넘어가더라도 보증금을 회수 하는데 문제가 없다고만 설명했습니다.

또 한가지 문제는 김씨가 전세 계약한 옥탑방이 불법 증축으로
지어졌다는 점입니다. 건축법에 맞춰 집을 짓고 준공검사를 마친 뒤 임대수익을 올리기 위해 불법으로
옥탑방을 지은 것입니다. 때문에 김씨가 사는 옥탑방은 건축물관리대장이나 등기부등본에 존재하지 않는
집이었습니다.

김씨가 이를 문제 삼자 집주인은 이 사건 다세대주택 303호를 임차하는 것으로 임대차계약서를 작성하자고 제안했습니다.여기에 특약으로 ‘본 계약은 5층 옥탑방
임대차계약이며(건축물대장상 미등재) 임대인이 책임지기로
한다’고 기재하고 계약을 진행했습니다.

거주지와 주소 다르면 임대차보호법 보호 못 받아

불안해하는 김씨에게 임대인은 만일 경매에 넘어가거나 문제가 생길 경우
본인의 친척이 살고 있는 이 주택 303호로 집을 옮겨주겠다고 약속했습니다. 이후 김씨는 계약서상 약속한 날짜에 잔금을 지급하고 이 주택
303호에 전입신고와 확정일자를 받았습니다.

이사 한달 후 경매절차가 진행됐고 세입자 김씨는 303호로 이사를 하게 해달라고 요구했지만 집주인은 차일피일 미루며 세입자의 요구를 받아주지 않았습니다. 결국 이 주택은 제 3자에게 낙찰됐고 김씨는 보증금을 한 푼도
배당 받지 못한 채 쫓겨나게 됐습니다.

김씨의 사례처럼 불법 건축물에 임차한다고 해서 무조건 임대차보호법을
못 받는 것은 아닙니다. 임차인이 대항요건(점유+전입신고)을 갖추고 실제 주택으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의
보호를 받을 수 있습니다.

문제는 전입신고와 확정일자의 주소와 실제 거주지 주소가 다르다는
것입니다. 이 사건의 김씨는 303호에 전입신고와
확정일자를 갖추고 실제로 옥탑방에서 거주했습니다. 이처럼 전입신고 된 호수와 실제 살고 있는 집의
호수가 일치하지 않을 경우 주택임대차보호법 상 대항력을 인정받지 못합니다.

전세 계약을 할 때는 실제 주택의 호수와 등기부등본·건축물관리대상
상의 호수가 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 아파트나 다세대 주택처럼 호수까지 구분된 집을 계약할
때는 더욱 주의해야 합니다.

김씨 사례처럼 실제 호수와 공부상 호수를 다르게 계약하는 것은 매우
위험합니다. 해당 주택이 경매에 넘어갈 위험이 없다고 판단되더라도 계약을 하지 않는 것이
안전합니다.