집값 떨어지지만 않으면 사는 게 낫더라

결혼 2년 차 신혼인 임모(34)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 주택시장 분위기가 좋아지고 있다고 하는데 집을 사야 할지, 계속 전세로 살아야 할지 결정을 내리기 쉽지 않아서다. 그는 현재 전세자금대출 5000만원을 받아 2억원짜리 전셋집에 살고 있다.

　현재 임씨가 살고 있는 아파트의 가격은 3억원이다. 전셋값에 1억원을 보태면 집을 살 수 있다. 대출을 받아서 집을 사면 이자 부담이 늘지만 전셋집을 옮겨 다니느라 쓰는 이사비용·중개수수료 등을 고려하면 별반 비용 차이가 없는 것 같다. 임씨는 “집을 사는 것이 안정적이긴 한데 정확히 비용이 얼마나 차이 나는지도 모르겠고 집값이 또 떨어질까 봐 걱정이 된다”고 말했다.

　앞으로 10년간 집값이 소폭 오르거나 보합세를 유지하더라도 전·월세보다 집을 사는 것이 주거비용을 아낄 수 있는 것으로 나타났다. 집값이 연평균 3% 이상 오르면 주택담보대출을, 0~2%면 공유형 모기지 대출(손익형·수익형)을 받아 집을 장만하는 것이 유리하다. 반면 집값이 떨어지면 전세가 주거비용이 가장 적게 든다.

이는 우리은행 부동산연구실이 매매가격 3억원, 전셋값 2억원(전세가율 67%)인 아파트에 자기자본 1억5000만원(집값의 50%)을 들여 거주할 경우 대출이자·세금·이사비용·중개수수료·기회비용·매각수익 같은 주거비용을 따져본 결과다. 이에 따르면 10년간 집값이 연평균 3% 오르면 담보대출(1592만원)을 받았을 때 쓰는 주거비용이 전세(6708만원)의 4분의 1 수준인 것으로 집계됐다. 월세일 때는 매입했을 때보다 8배 많은 1억3095만원을 지불해야 한다.

　집값이 2% 올라도 집을 사는 것이 나은 것으로 조사됐다. 담보대출보다 공유형 대출로 집을 사는 것이 유리하다. 수익형 대출을 받아 집을 샀을 때 10년 동안 주거비용으로 3889만원을 쓴다. 담보대출을 받으면 4373만원을, 전세를 살면 6708만원이 각각 필요한 것으로 추산됐다.

　집값 변동이 없어도 집을 사는 것이 전세보다 주거비용을 아낄 수 있다. 10년 후 집값이 현재 수준이라도 수익형 대출로 집을 사면 6702만원을 쓰지만 전세는 6708만원이 든다. 담보대출을 받았다면 주거비용으로 9332만원을, 월세는 1억3095만원을 각각 쓰는 것으로 나타났다. 지난 10년간 전국 아파트값 상승률은 연평균 2.98%, 소비자물가상승률은 3.13%다. 김성진 우리은행 부동산연구실 수석연구원은 “집값이 떨어지지만 않으면 전세보다 집을 사는 것이 유리해 실수요라면 내 집 마련을 고려해볼 만하다”고 말했다.

　하지만 집값이 떨어지면 전세가 집을 사는 것보다 낫다. 10년간 집값이 연평균 2% 떨어지면 담보대출을 받아 집을 샀을 때 쓰는 비용(1억3462만원)이 전세(6708만원)의 두 배다.

　집값이 상승하면 담보대출 금리가 거의 최고 수준인 연 6%까지 올라도 집을 사는 것이 비용이 덜 든다. 집값이 3% 오를 경우 연 4.5~6%로 담보대출을 받아 집을 사면 10년간 3347만~7137만원을 지출한다. 전세를 살면 8082만~1억1027만원이 필요해 매입했을 때보다 36~59% 비용을 더 써야 한다. 금리가 연 4% 이하일 때는 주거비용이 최고 5배 차이 난다.

　반면 집값이 떨어질 경우 금리가 3%로 내려도 전세가 유리하다. 홍석민 우리은행 부동산연구실장은 “일반적으로 전세가 집을 살 때보다 비용이 적게 든다는 인식이 강한데 특히 요즘 같은 시기에는 되레 집을 사는 것이 유리할 수 있다”며 “개인의 신용 등에 따라 주거비용이 달라질 수 있어 실제 비용을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 말했다.

최현주 기자

◆공유형 모기지 대출=정부가 지난해 8월 28일 내놓은 초저금리 대출 상품. 연 1~2%의 금리로 집값의 최대 40~70%를 빌려준다. 집을 팔 때 생긴 차익이나 손익을 집주인과 정부가 공유하는 방식이다. 손익형과 수익형 두 가지가 있다. 부부 합산 연 소득 7000만원 이하 무주택자(최근 5년)여야 한다. 주택 크기는 전용 85㎡ 이하 중소형이며 6억원을 넘지 않아야 한다. 대출한도는 2억원. 최근 기존주택·미분양뿐 아니라 신규 아파트까지 대상이 확대됐다. 1만5000가구 선착순이다.