토지거래허가제 시행…유의점은?

조인스랜드

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내일(20일)부터 서울 강북 뉴타운을 비롯한 수도권 지역에서 토지를 사려 면 해당 시ㆍ군ㆍ구청장 허가를 받아야 한다.

지난 1일 건설교통부가 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 20일부터 시행하기 때문이다.

때문에 서울이나 수도권에 땅을 사려는 사람은 토지거래허가 대상지역과 절차를 잘 알아둬야 투자사고나 손실을 줄일 수 있다.

◇허가 신고대상＝서울 정릉ㆍ길음동, 왕십리 등 뉴타운 후보지 11개 동에서 토지를 살 때는 내일부터 5년 동안 허가를 받아야 한다.

서울과 인천, 경기도 28개 시ㆍ군의 개발되지 않은 녹지ㆍ농지(19억9천3백56 만평)에서는 2년 동안 거래허가를 받아야 한다.

하지만 토지거래허가구역내 토지라고 해서 모두 허가를 받아야 하는 것은 아니다.

▶주거지역은 54평 초과 ▶상업지역과 녹지는 60평 초과 ▶농지는 3백3평 초과 ▶임야는 6백6평 초과분을 구입할 때만 허가 대상이다. 만약 이 기준면적 이하의 토지를 사고 팔 때는 계약을 체결 후 신고만 하면 된다

하지만 허가대상 면적을 초과하는 토지를 허가기준 미만으로 쪼개서 거래하면 허가를 받아야 한다.

해당 토지가 허가구역에 속하는지 알아보려면 관할 시ㆍ군ㆍ구 토지관리과나 토지관리계에 문의하면 되고 토지의 용도지역은 국토이 용계획확인원 또는 도시계획확인원을 떼면 알 수 있다.

토지거래 허가대상에는 소유권은 물론 지상권ㆍ 전세권ㆍ 임차권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결 혹은 예약하는 것도 포함된다.

반면 상속ㆍ증여에 따른 소유권 이전이나 장기간 점유하다가 시효를 채워 소유권을 확보한 경우에는 허가를 받지 않아도 된다.

◇허가기준=취득목적이 ▶자기 거주용 택지 ▶주민 복지ㆍ편익 시설용 토지 ▶구역 내 농어민의 농ㆍ축산ㆍ임ㆍ어업용 토지 ▶지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지 ▶시행중인 사업의 확장 등에 필요한 토지 ▶주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지 등의 요건에 해당해야 한다.

이 가운데 주거용 토지를 취득하는 경우 주민등록이 이전돼 있지 않아도 허가를 받을 수 있으며 주민의 복지ㆍ편익시설용 토지를 취득할 때는 사전에 형질 변경허가를 받지 않아도 된다.

취득면적이 이용목적에 적합한 크기여야 한다. 이를테면 농지는 3정보 이내, 공장건축물 부속토지는 입지 기준면적 이내여야 한다.

◇허가신청 및 허가절차＝거래당사자 쌍방은 계약하기 전에 관할 시 ㆍ군ㆍ구청의 토지관리계에 비치된 허가신청서와 토지이용계획서를 제출해야 한다.

허가신청서에는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액, 토지이용계획 등을 기재하면 된다. 허가신청서와 함께 토지등기부등본도 제출해야 한다.

첨부서류는 용도에 따라 조금씩 다른데 주거용은 특별히 정해진 제출 서류가 없고 시ㆍ군ㆍ구청장이 실수요 여부를 판단한다.

농지는 영농계획서가 필요하다. 만약 주거지와 농지가 서로 다른 행 정구역에 있으면 집이 농지에서 20㎞ 안에 있다는 것을 증명해야 한다.

임야는 가구원 모두 6개월 이상 해당 지역에 거주하고 있다는 것을 증명하는 주민등록등본을 제시해야 하고 학업 등으로 가족 일부가 다 른 곳에 살 때는 재학증명서를 제출해야 한다. 허가관청은 접수 후 15일 안에 가부를 결정해야 한다.

15일 안에 가부 통보가 오지 않으면 허가된 것으로 보고 계약을 체결하면 된다.

만약 관할기관에서 토지거래를 불허한 데 대해 이의가 있으면 불허 처분을 받은 날로부터 1개월 안에 시ㆍ도에 설치된 토지이용심사위원 회에 이의신청을 하거나 시ㆍ군ㆍ구청장에게 매수를 청구할 수 있다.

토지이용심사위원회 결정에도 불복할 경우 또는 이의신청 후 2개월이 경과하도록 결정이 없을 때에는 행정소송을 제기할 수 있다.

◇허가없이 토지거래를 하면＝허가를 받지 않고 체결한 계약은 무효다.

만약 허가를 받지 않고 계약을 체결하거나 허위 또는 부정한 방 법으로 허가를 받은 경우에는 2년 이하 징역 또는 토지가액의 30%까지 벌금을 물게 된다.