수익형 부동산 시장 ‘곳에 따라 맑음’

[최현주기자] 추석 이후 수익형 부동산 시장은 그리 맑아 보이지 않는다. 한동안 오피스텔이 인기 몰이를 했지만 공급 과잉이라는 ‘빨간불’이 들어왔다. 하지만 아직까지 주택시장이 주춤한 데다 매월 임대수익을 얻을 수 있는 매력은 여전히 관심을 갖는 수요는 꾸준할 것으로 전망된다.

상가시장도 아직까지 찬기운이 돌지만 ‘곳에 따라 맑음’으로 점쳐진다. 전문가들은 “오피스텔이나 상가 모두 입지여건이나 배후수요가 넉넉한 지역은 인기를 끌 것으로 보인다”고 말했다.

공급 과잉으로 수익률 하락세를 면치 못하고 있는 오피스텔. 하지만 투자여건이 나쁘지만은 않다. 정부가 8?28 전·월세 대책을 통해 주택임대사업을 지원하고 나섰기 때문이다. 정부는 주거용 오피스텔도 혜택을 누릴 수 있다.

대출 금리 낮아져 임대수익률 ↑

우선 금리가 낮아졌다. 정부가 임대할 주택을 살 때 필요한 자금을 종전 연 5%에서 3%로 낮춰 빌려준다. 대출 한도가 증액됐다. 이전에는 최대 6000만원(수도권 기준)을 빌릴 수 있었지만 이젠 1억5000만원까지 대출 가능하다.

오피스텔은 아파트 등 주택에 비해 금융규제, 분양권 전매 제한, 청약 자격 등에서 규제가 덜한 편이다. 오피스텔은 관련 법상 업무용이기 때문에 주거용으로만 사용하지 않는다면 종합부동산세 대상도 안 되고 부가세 환급 등 절세 효과도 볼 수 있다.

임대수익이 목적인 오피스텔은 무엇보다 배후 임대수요가 넉넉한 지역을 골라야 한다. 서울 강남권이나 경기도 일산·분당 등 임대수요가 풍부한 지역의 소형 오피스텔이 유망할 것으로 본다. 아예 2~3인 가구를 노린 중형 오피스텔을 노리는 것도 괜찮다.

이전까지 공급된 오피스텔은 대부분 1인 가구를 노린 소형이었다. 오피스텔은 상대적으로 규제가 덜하긴 하지만 업무용이 아닌 주거용으로 사용(주거용으로 임대한 경우도 해당)하다 적발되면 세법상 주택으로 간주한다.

주거용 오피스텔은 세금 주의해야

따라서 주택 수에 포함돼 양도소득세 중과세 및 종합부동산세 대상이 된다는 것도 잊어서는 안 된다. 상가시장은 입지?상품별 온도 차가 커질 것으로 보인다. 공급과잉 등으로 전반적인 침체 장세가 이어질 것으로 예상되지만 경쟁력 있는 상가엔 투자수요가 몰릴 가능성도 있다.

금리와 물가 상승률도 추석 이후 상가시장의 변수가 된다. 정부는 그동안 국내 과잉 유동성 문제가 여전히 수그러들지 않는 가운데 인플레이션 우려가 커질 수 있음을 강조하면서 추가적인 금리인상을 시사해 왔다.

금리가 오르면 대출이자가 늘어나 상가 수익률이 떨어질 수 있다. 일반적으로 전체 투자금에서 대출 비중이 높은 상가의 특성 때문이다. 은행 대출 이자율이 높아지면 그만큼 투자 수익률은 하락한다.

인플레이션이 현실화로 물가가 오르면 상가와 같은 수익형 부동산에 대한 수요가 늘어날 수 있다. ‘물가상승→화폐가치 하락→부동산 보유 심리 자극’ 등으로 이어지기 때문이다.

대규모 공공택지 상가 눈여겨 볼만

추석 이후 서울 위례신도시, 경기도 광교신도시 등 수도권 주요 신도시와 대규모 택지지구에 상가 공급 계획이 있다. 꾸준히 인기를 끌고 있는 LH 단지 내 상가 외에도 중심상권이 들어서는 스트리트 몰 등을 눈여겨볼 만하다.

전문가들은 “신도시 등은 우선 배후수요가 넉넉한 데다 상권 활성화 이후 시세차익도 기대해볼 만 하다”고 말했다. 현대산업개발이 이달 말 위례신도시에서 분양하는 위례 아이파크 애비뉴는 신도시 중심 교통수단인 트램을 따라 157개 점포가 300m 정도 늘어선다.

자동차 출입이 제한되는 보행자를 위한 중심상업지구인 트랜짓몰의 가운데에 자리 잡은 데다 역세권이라 상주수요뿐 아니라 유동인구가 넉넉할 것으로 예상된다.

대우건설이 광교신도시에 조성하는 광교 월드 스퀘어는 테라스형 상가와 벽천이 있는 음악분수길, 색색의 조명이 설치된 별빛길, 바닥분수 등이 있는 엔터테인먼트존 등 다양한 시설이 조성된다.

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