급매물보다 싼 경매물건 많아

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[박일한기자] 경매시장에 부동산 물건이 늘고 있습니다. 경기 침체로 이자 부담을 견디지 못하고 경매 처분되는 물건이 늘고 있기 때문입니다. 10월의 경우 서울·수도권 아파트와 다세대·연립, 오피스텔 등은 월간 기준 올 들어 가장 많은 경매물건이 나왔습니다.

경매시장에 물건이 늘어나는 것은 내 집 마련을 준비하는 사람들에겐 기회이지만 주의 해야할 점도 많습니다. 경매시장에 나오는 부동산 물건을 아파트(주상복합 포함), 연립·다세대, 수익형부동산(상가·오피스텔), 토지 등으로 나눠 시리즈로 소개합니다.

지난 25일 서울서부지방법원 서부 4계. 서울 용산구 원효로4가 강변삼성스위트 전용면적 85㎡형 경매에 12명이나 몰렸다. 감정가 6억8000만원인 이 아파트는 이날 4억8000만원에 낙찰됐다. 많은 사람들이 응찰했지만 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 70.2%에 머물렀다.

9일 서울남부지법에 경매에 나온 감정가 11억원인 양천구 목동 신시가지 전용 85㎡형에는 25명이나 응찰했다. 하지만 낙찰가는 감정가의 72.7%인 8억원에 그쳤다.

요즘 경매시장에서 아파트는 응찰자가 많이 몰리지만 낙찰가율은 낮은 게 특징이다.

부동산 시장 침체가 심각해 매매시장에 시세보다 싸게 내오는 급매물이 순식간에 늘어나 경매시장에서도 보수적으로 입찰가를 써내는 경향이 생겼기 때문이다.

요즘 아파트(주상복합 포함) 경매시장에는 어느 지역 아파트 물건이 많이 나오는지, 경매를 통해 아파트 물건을 구입할 때 염두에 둬야 할 점은 무엇인지 정리한다.

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흐름

-10월 서울·수도권 경매시장에 아파트 물건은 서울(843건), 경기(1719건), 인천(357건) 모두 합해 2918건 기록. 전달(2548건)보다 15% 증가한 것이며, 월간 기준으로 올 들어 가장 많았음. 올해 월평균 경매 건수는 2280건.

-하지만 10월 아파트 낙찰률(경매진행 물건 대비 낙찰물건)은 25.09%로 저조. 전달(36.07%)이나 올해 월 평균(35.3%) 보다 낮은 것으로 경매시장에 나온 아파트 4채 중 1채만 주인을 찾고 있다는 것.

-10월 낙찰가율은 75.03%로 전달(73.82%)보다는 다소 상승했지만 여전히 70%대의 낮은 낙찰가율. 감정가보다 평균 25% 싸게 낙찰되고 있다는 의미. 올 들어 월간 평균 낙찰가율은 74.4%.

-응찰자수는 건당 평균 5.6명. 지난달(5.3명)보다 많고 올해 월평균 건당 응찰자수 5.1명보다 많은 것.

-세부적으로 서울(낙찰률 23.49%, 낙찰가율 75.03%, 평균 응찰자수 5.1명), 경기(낙찰률 25.77%, 낙찰가율 75.18%, 평균 응찰자수 5.6명), 인천(낙찰률 25.56%, 낙찰가율 74.14%, 평균 응찰자수 6.3명) 가운데 낙찰률과 낙찰가율은 경기가 가장 높고, 건당 평균 응찰자수는 인천이 가장 많음.

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투자 유의사항

-경매시장에서는 일반 매매시장보다 무조건 싸게 사는 게 목적. 그런데 최근 아파트 매매시장 침체가 심각해 급매물이 수시로 나오고 있다는 점 염두에 둬야 함.

-요즘 매매시장엔 지역에 따라 국민은행이 작성하는 KB시세 일반거래가보다 20% 이상 싼 매물도 많은 편임. 매매시장의 급매물보다 싸게 입찰해야.

-시세보다 20% 이상 싸게 사는 것을 목표로 한다면 최소 2회 이상 유찰된 물건(1회 유찰 때마다 서울은 20%, 인천은 30%씩 직전 입찰 최저가에서 떨어짐. 예를 들어 서울 아파트가 처음 나오면 감정가부터 입찰 시작. 1회 유찰됐다면 감정가의 80%에서, 2회 유찰됐다면 64%에서 경매 시작)을 노리는 게 좋음.

-경매 감정가는 보통 4~5개월 전에 정해지므로 아파트 감정 시기에 따라 높게 책정됐을 수 있음. 감정가보다는 직접 해당 아파트 주변 중개업소를 통해 시세 확인한 후 입찰가 수준 정하는 게 바람직.

-다만, 유찰수가 많은 물건은 선순위 전세권 설정 등 권리상의 하자에 따른 것일 수 있으므로 주의해야.

-명도비용, 입주지연 가능성 등 추가 비용 부담을 고려해 입찰가 정해야.

-권리상 하자가 있고 명도에 문제가 있을 수 있는 물건은 초보자가 쉽게 접근하기 어려우므로 전문가 조언을 받는 게 좋음.

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어떤 물건 노릴까

-현재 경매 대기 중인 아파트 물건(10월29일 이후 경매 결정된 물건)은 서울 809건, 경기 1525건, 인천 379건임.

-서울 아파트 경매 물건은 강남권의 랜드마크 아파트부터 용산, 목동 등 주요 지역의 물건이 많음.

→대표사례: 11월6일 서울중앙지법에서 강남구 압구정동 현대 183㎡형이 감정가(27억)의 64%인 17억2800만원을 시작가로 경매 진행. 11월8일 같은 법원에선 역삼동 래미안그레이튼 142㎡형이 감정가(18억)의 64%인 11억5200만원에 경매. 11월27일 서울서부지법에서 용산 시티파크1단지 147㎡형이 감정가(16억5000만원)의 64%인 10억5600만원을 시작가로 경매 진행 등

-경기도에서 아파트 경매 물건은 용인시(249건), 고양시(151건), 성남시(114건) 등 주택시장 침체가 심각한 지역에 많이 나옴.

→대표사례: 11월 2일 수원2계에서 용인 수지구 성복동 버들치마을 경남아너스빌 129㎡형이 감정가(5억5000만원)의 64%인 3억5200만원에 경매 시작함. 고양시 아파트 물건으로는 11월 6일 고양지법에서 일산서구 덕이2차동문 84㎡형이 감정가(2억3000만원)의 49%인 1억1270만원에 경매됨. 11월12일 성남지법에서 분당 서현동 한양 85㎡형이 감정가(5억3000만원)의 64%인 3억3900만원에 경매 시작.

-인천에도 역시 최근 침체가 심각한 영종하늘도시, 송도 신도시 등지에 물건이 많음.

→대표사례: 인천지법에서 11월1일 나오는 인천 운서동 영종어울림2차 148㎡형이 대표적. 감정가(5억원)의 49%인 2억4500만원에 경매시작. 11월7일 인천 지법에서 경매에 부쳐지는 부평구 갈산동 태화아파트 125㎡형은 감정가(3억2000만원) 49%인 1억5680만원에 경매. 인천선 부평구청역과 500m 이내의 역세권/ 11월9일 같은 법원에서 경매되는 남구 용현동 유원용현 114㎡형은 감정가(2억6000만원)의 49%인 1억2740만원을 시작가로 경매되는 등 실수요자가 관심을 둘 만한 물건 많음.