중소형주택 ·수익형 부동산 활기 찾을듯

[박일한기자]

추석 연휴 다음날인 이달 2일 서울중앙지방법원 경매5계. 개천절을 앞둬 징검다리 연휴로 쉬는 사람들이 많았음에도 경매는 활기를 띠었다. 이날 모두 63건 경매가 진행돼 28건이 낙찰됐다. 이 법원만 따지면 낙찰률(경매건수 대비 낙찰건수 비율)은 44.4%나 된다. 처음 경매에 나온 신건과 악성 물건을 제외하면 대부분 주인을 찾았다는 이야기다.

EH경매연구소 강은현 소장은 “낙찰률 40% 이상은 부동산 시장 호황기 때 나오는 것”이라며 “실수요자들이 선호하는 중소형 주택이 많아 이런 현상이 나타났다”고 말했다.

추석 이후 가을 경매시장은 전반적으로 그다지 밝은 편은 못될 것 같다.불안한 국내외 경기 상황과 가계 소득감소, 대출 부담, 하우스푸어 문제 등으로 경매 물건은 늘어날 전망이지만 경매수요가 크게 늘어날 상황이 아니다.

이미 떨어질 만큼 떨어져 곧 상승할 것이라는 ‘바닥론’이 나오고 있긴 하지만 아직 부동산 매매시장 분위기는 침체된 분위기다.

중소형 주택 경매 활기 예상

하지만 주택의 경우 실수요자들이 많이 찾는 중소형 위주로 활기를 띨 것이란 전망이 지배적이다. 매물이 늘어나고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가율)이 많이 떨어져 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 기회가 늘어났기 때문이다.

지지옥션에 따르면 올 1~9월 서울·수도권 경매시장에 2억원 이하 주택은 모두 1만6746건이 나왔다. 작년 동기와 비교해 5200여건 늘어난 수치다. 현재 기준 2000건 정도가 경매 대기 상태다.

하지만 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 기준)은 낮다. 서울·수도권의 2억원 이하 주택의 낙찰가율은 지난달 말 기준 73.3%까지 떨어졌다. 지난해 이 가격대 주택의 평균 낙찰가율은 84.8%였다.

지지옥션 하유정 연구원은 “수도권에서 전세가율(매매 가격 대비 전세가 비율)이 60~70%인 곳이 많아졌기 때문에 전세 가격으로 내집 마련이 가능해졌다”며 “가을 전세난이 본격화하면 경매시장에 사람들이 몰릴 수밖에 없을 것”이라고 예상했다.

하 연구원은 “낙찰가율 하락세가 멈추면서 보합세를 유지하거나 일부 상승세로 돌아서는 곳도 나타날 것”이라고 덧붙였다.

안정적인 임대수익형 상품 인기 이어갈 듯

수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 것 같다.특히 안정적인 임대수익을 노릴 수 있는 역세권 소형 주거시설이 인기를 끌 것으로 보인다. 원룸으로 구성된 다가구주택과 주거용 오피스텔 등은 경매로 나오면 바로 낙찰되는 추세다.

지난달 25일 서울북부지방법원에 경매로 나온 중랑구 망우동 128㎡형 크기 다가구 주택이 대표적인 사례. 이 주택은 감정가(3억1793만원)보다 높은 3억5000만원(낙찰가율 110%)에 낙찰됐다. 3가구의 임차인이 들어와 있는 상태로 안정적인 임대수익을 노리고 입찰한 경우다.

오피스텔에도 수요자들이 몰린다. 역시 지난달 서울서부지방법원에서 경매된 마포구 신공덕동 메트로디오빌 27㎡형은 6명이 몰리면서 감정가(2억)의 89.5%인 1억7899만원에 주인을 찾기도 했다. 서울지하철 6호선 공덕역이 가까운 역세권이어서 안정적인 임대수요가 예상되는 오피스텔이다.

법무법인 메리트 박미옥 경매본부장은 “가을 전셋값이 뛸 전망이라 경매시장에서 저렴한 중소형 주거시설을 구하려는 사람들의 문의가 늘어나고 있다”며 “다만 수익형 부동산은 물건별로 수익성이 천차만별이기 때문에 상권분석 등 신중히 접근해야 한다”고 말했다.

고가 낙찰, 주의해야

요즘 경매시장에서 가장 주의해야 할 점은 ‘고가 낙찰’이다. 시장 상황이 워낙 빠르게 변하고 급매물도 흔해서 자칫 매매시장에서 사는 것보다 경매시장에서 더 비싸게 낙찰 받는 실수를 범할 가능성이 크다.

강은현 실장은 “법원에서 제시하는 감정가는 보통 5~6개월 전에 감정한 것인 만큼 급매물이 늘어나는 현재 시세 기준으로 비싼 경우가 많다”며 “주변 주택 공급 상황, 급매물 동향 등 시세를 면밀히 확인하고 입찰가를 정해야 한다”고 조언했다.

경매는 명도비용, 기존 세입자로 인한 입주지연 비용 등 매매보다 추가적인 비용이 들어가는 경우가 많아 입찰 때 함께 고려해야 한다.

그렇다고 무조건 싼 물건만 찾을 경우 다른 위험이 생길 수 있으므로 주의해야 한다. 박미옥 본부장은 “유찰수가 많아 싸게 낙찰할 수 있는 주택은 권리관계가 복잡해 초보자가 쉽게 접근하기 어려워 전문가의 도움을 받는 게 좋다”고 말했다.

가을 경매시장에 물건이 풍부해 질 것으로 예상되는 만큼 조인스랜드부동산 경매(ggi.joinsland.com) 사이트 등을 통해 유찰수 많은 주택 등 물건 동향을 꾸준히 살펴보는 것도 좋다.

▲ 추석 이후 경매시장은 전반적으로 주춤하지만 중소형 주택과 수익형 부동산에는 실수요자들이 몰릴 예정이다. 서울 한 경매법정에 사람들이 몰려 있다.

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