임대 수익률 남의 말만 믿으면 낭패

[최현주기자]

수익형 부동산에 투자할 때 가장 기본은 임대수익률 계산이다.

분양업체 혹은 부동산중개업소 말만 믿고 수익률 계산을 대충 했다가는 낭패를 볼 수 있다. 일반적으로 수익률은 얻는 수익을 투자금으로 나눠 계산한다. 그러나 같은 상품이라도 계산법에 따라 차이가 크게 벌어진다.

세금이나 중개수수료 등의 지출을 간과하는 경우가 많기 때문이다. 지난해 말 서울 강남권에서 분양한 한 오피스텔의 경우 분양업체는 입주 후 임대수익률이 연 7%대에 이를 것이라고 홍보했다.

청약 경쟁률이 평균 26대 1에 달할 정도로 인기를 끌었다. 그러나 각종 세금과 경비를 제하고 난 실제 수익률은 연 3%대에 불과하다.

세금 부담 커

취득세와 임대소득세는 물론 각종 경비가 많았던 탓이다. 취득세는 분양가의 4.6%, 임대소득세는 경비를 제외한 이익의 6%로 세금 부담이 만만치 않았다.

특히 취득세는 전용 60㎡ 이하 신규 분양 오피스텔은 일정 요건을 갖추면 면제받을 수 있지만 주택거래신고지역인 서초·강남·송파구(강남구 세곡동, 송파구 풍납동 등 일부 지역 제외)는 면제 대상에서 제외된다.

이 같은 세금에 중개수수료나 소유권 이전에 필요한 부대 비용(법무사 수수료 등), 관리·유지비용 등을 포함하면 수익은 더 떨어진다.

신규 분양단지의 경우 분양업체들이 예상 임대료를 시세보다 높게 책정하는 것도 관행이다. 공사 기간(약 2년) 중 임대료가 오를 것이라고 가정한 수치를 제시하는 것이다. 새 임대 물건이므로 다른 물건보다 임대료를 더 비싸게 받을 수 있다고도 설명한다.

그러나 임대료는 수요와 공급에 따라 움직이지 시간이 지난다고 저절로 오르지 않는다. 서초동 디오빌부동산 김선숙 실장은 “새 오피스텔이라도 임대료 차이가 크지 않다. 다른 물건보다 월세를 5만~10만원 정도 더 받을 수 있는 수준”이라고 말했다.

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