다사다난했던 한 해가 저물고 새해가 2일 앞으로 다가왔다. 2012년엔 천안·아산 지역 주택경기가 밝을 것으로 기대된다. 천안시 불당동 펜타포트 헬기장에서 바라본 일출이 장관을 이룬다. [조영회 기자]아파트 미분양 해소, 젊은 층 유입, 잠재력 풍부
이틀 후면 새해가 시작된다. ‘2012 임진년(壬辰年)엔 천안·아산 지역 주택경기가 좀 나아질까’ ‘올해엔 중소형 아파트 전셋값이 크게 올랐는데 내년엔 좀 더 수월하게 집을 구할 수 있을까’ ‘투자 목적으로 주택을 구입하거나 임대사업을 하기엔 시장 상황이 괜찮을까’ 지역 주민과 투자자에게 보금자리는 2012년에도 빼놓을 수 없는 관심사다. 특히 주거공간 중 아파트(58.3%)가 절반 이상을 차지하는 천안은 인구증가율, 분양시장, 소득, 부동산 정책 변수에 따라 복잡하게 흐른다. 명확한 답을 찾을 순 없지만 올해 주택경기와 인구증가율 등을 토대로 희망적인 예측은 가능하다.
인구 58만의 천안시, 27만의 아산시는 충절의 고장으로 충남을 대변하면서도 때론 경쟁을, 때론 화합을 하면서 급격한 발전을 거듭하고 있다. 이중 천안은 전국 최고의 교통입지로 부동산 투자와 주거에 대한 관심이 어느 곳 보다 높은 지역이다.
천안은 젊은 층 인구 비중이 높다. 평균 연령이 33.1세로 전국 평균(38.7세) 보다 5.6세가 낮다. 30·40대 주민들이 지속적으로 유입되다 보니 인구성장률도 높다. 천안의 인구성장률은 2.6%(2010년 천안시 통계자료)로 전국 평균 0.2%에 비해 월등히 높다. 향후 수도권 배후 도시로서의 잠재력 또한 풍부하다고 볼 수 있다.
천안·아산 지역은 아산신도시 개발과 수도권전철 개통, KTX 개통 등으로 2006년과 2007년 신규 아파트가 과잉 공급되는 계기가 됐다. 4000가구에 이르는 미분양 아파트가 남아있다. 그 결과 신규 공급도 거의 이뤄지지 않고 있어 주택시장이 침체의 수렁에 빠져있다. 하지만 천안의 미분양 아파트는 2011년 11월 말 현재 3670가구로 1년 전(5500여 가구)에 비해 34%(1900여 가구) 줄었다. 월 평균 170가구 꼴로 꾸준히 감소하는 추세다. 주택경기는 이처럼 여러 요인에 의해 영향을 받지만 기본적으로 수요와 공급에 따라 가장 큰 영향을 받는다.
천안·아산 지역의 과거 통계자료를 보면 주택 보급률이 100%를 넘다가 외환위기 직후 1998∼2000년 동안 주택공급 부족으로 2001년 하반기 이후 주택가격이 급상승했다. 2003년에는 주택공급 과잉으로 2004년 하반기 이후 주택가격이 하락한 경험을 갖고 있다.
중소형 선호, 하반기 전세·매매·고가 상승 지속
2012년에도 실수요 위주로 주택시장 패러다임이 변화하는 상황에서 과거처럼 주택가격의 급등락은 예상하기 어렵다. 하지만 공급부족 현상이 몇 년 동안 지속되고 있는 주택수급 상황을 볼 때 올 들어 준공 후 미분양이 크게 감소하기 시작한 것은 분명하다.
미분양 주택적체에 의한 공급과잉 현상이 줄기 시작했고 주택거래, 가격과 더불어 주택인허가 건수와 같은 주택경기 지표가 연말부터 회복세를 보이기 시작했다. 수급적인 측면에서만 보면 2012년 하반기 이후로는 주택경기가 점차 회복국면에 진입할 가능성이 있다.
이 같은 점을 고려할 때 2012년 천안·아산 주택경기는 전세시장의 경우 상반기 이사철에 맞춰 상승하고 매매시장은 하반기부터 상승 기류에 접어들 것이라는 게 지역 부동산 전문가들의 분석이다. 물론 인구증가율, 기업유치, 소득, 재개발·재건축, 분양시장, 미분양시장, 자가·임대수요 등 정책적·지역적 변수에 따라서 긍정, 부정적 영향을 미칠 전망이다.
세종시와 과학비즈니스벨트 기능지구, 경전철, 국제비즈니스파크, 아산신도시와 같은 개발 여건, 인구유입·기업유치·주거선호도·금리·규제완화·선거 등의 변수에 있어서는 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다. 하지만 양극화로 인한 소득불균형, 경기 둔화로 인한 소득감소, 서민주거정책 미흡 등은 여전히 주택 경기 불안을 야기하는 부정적 요소다.
이영행 박사(부동산학)가 주택수요·공급·가격에 영향을 주는 변수를 뽑아 2012년 천안·아산의 주택흐름과 방향성을 분석한 결과 바이플레션 현상이 지속될 것으로 예상했다. 수도권은 주택가격이 하락하는 반면 지방은 주택가격이 오히려 상승할 가능성이 있다는 것이다.
또 미분양(3760여 세대) 주택이 관건이지만 매월 170세대씩 소진되기 때문에 향후 수급조절을 위한 건축 인허가는 증가할 것으로 이 박사는 전망했다. 중소형 아파트는 선호도도 여전히 높아 인기는 쉽게 수그러들지 않을 것으로 예측했다. 이는 중소형 아파트 수급불균형으로 이어져 전셋값이 완만한 상승세를 탈 가능성이 있을 것으로 예상했다. <표 참조>
매매는 2012년 전반기 보합세를 유지하다가 하반기 들어 상승할 가능성이 점쳐지는 긍정적 측면과 대형 주택 선호도 감소, 소득감소, 경기침체로 인한 부동산 경기회복 둔화, 재개발·재건축 시장부진 등 부정적 요인이 동시에 교차할 것으로 예측했다.
이영행 박사는 “지역 부동산 시장은 여러가지 요인들이 복합적으로 얽혀있는 구조지만 2012년 천안·아산의 주택경기는 전반적으로 긍정적 요인이 클 것으로 예상된다”며 “특히 실수요자·투자자·임차인에게는 주택 매수나 임대사업에 있어 최적의 호기로 예상된다”고 전망했다.
글=강태우 기자
사진=조영회 기자
도움말=이영행 부동산학 박사
◆바이플레션=글로벌 경제에서 신흥국의 인플레이션과 선진국의 디플레이션이 동시에 나타나는 현상이다.
