[자산 리모델링] 노후엔 부동산보다 현금 … 여윳돈 6억 즉시연금 가입을

중앙일보

입력

업데이트

Q. 서울 개포동에 사는 40대 후반의 가정주부 김모씨. 개인사업을 하는 남편과 사이에 자녀 2명을 두고 있다. 보유자산은 재건축 대상 아파트와 유치원 부지 등 부동산을 포함해 34억원 정도. 펀드 2억원을 제외하면 금융자산은 거의 없고 현금 14억원을 저축은행에 넣어두고 있다. 올해 47세인 남편은 앞으로 5년 정도 일한 뒤 은퇴할 예정이다. 저축은행에 있는 현금을 활용해 은퇴 후 생활비가 나오게끔 준비를 하고 싶어 한다. 일단 임대수입이 나오는 대학가 주변의 수익형 부동산을 매입하는 방안을 고려 중이다. 다른 대안은 어떤 게 있는지 궁금해한다.

Q. 2건의 부동산을 놓고 매입을 저울질하고 있다. 하나는 서울 낙성대역 근처 방 33개짜리 원룸 건물로 시가는 26억원이다. 보증금을 제외하면 14억5000만원의 실투자금이 필요하고 월 670만원의 임대수입이 예상된다. 또 다른 하나는 대학가 인근의 매매가 28억원짜리 3층 건물인데 커피전문점을 입점시킬 경우 월 1200만원의 수익을 얻을 수 있다. 어느 쪽이 좋은지 판단이 잘 서지 않는다.

　A. 결론부터 얘기하면 둘 다 좋지 않다. 이들 부동산의 연 수익률은 5.5~5.6% 정도지만 세금과 평균 공실률, 상권 변화 위험성 등을 감안하면 실질 수익률은 4% 선이다. 더구나 현금자산을 몽땅 투입할 경우 전체 자산 중 부동산 비중이 거의 100%에 달하게 된다. 노후의 안정적인 소득흐름을 위해 수요층이 두텁고 경기변화에 민감하지 않은 수익형 부동산을 선택한 것은 잘했다. 다만 그 비중이 문제인데, 시장 침체기에 부동산 과다보유는 유동성 위험을 부를 수 있다.

　절충점을 찾는 게 필요하다. 현금자산 14억원 가운데 8억원을 가지고 강남·광화문·여의도 등 업무중심지 인근에 월세가 잘 나오는 아파트와 주거용 오피스텔을 사는 게 현실적 대안인 것 같다. 경기변동과 상관없이 연 6%의 임대수익을 올릴 수 있는 데다 관리부담을 줄일 수 있어서다. 세금을 감안하더라도 월 350만원 내외의 수입을 기대할 수 있다. 아파트를 구입하게 되면 1가구 다주택으로 인해 세금 부분이 걸린다. 그러나 앞으로 양도세 중과세 제도가 폐지될 가능성이 높다.

Q. 그렇다면 나머지 현금 6억원은 어떻게 굴려야 좋은가.

　A. 김씨네는 남편의 은퇴 후 생활자금으로 쓰기 위해 매월 270만원씩 연금상품에 납입하고 있다. 예상되는 연금수령액은 61세부터 64세까지는 250만원이고, 65세부터는 30만원이 늘어난 280만원 정도다. 수익형 부동산에서 나오는 임대수입을 합치면 월 600만원 이상 생활비 조달이 가능하다. 문제는 남편의 은퇴와 연금 수령 사이 10년간의 연금 공백기다.

　6억원을 즉시연금 상품에 가입할 것을 권한다. 상품 종류로는 불입 원금이 상속되고 이자만 받는 상속형 종신연금이 좋다. 이 상품은 10년 이상 유지할 경우 이자소득세가 비과세돼 절세효과가 있다. 현 공시이율 연 4.9%를 적용하면 6억원에 대해 월 222만원의 이자를 지급받게 된다. 즉시연금 상품은 가입한 다음 달부터 이자가 나온다. 여기에 수익형 부동산에서 발생하는 350만원을 더하면 570만원의 현금흐름이 생겨 연금 공백기에 생활자금으로 활용할 수 있다.

　Q. 현재로선 남편의 수입으로 생활하는 데 큰 불편함이 없다. 은퇴 전까지 570만원을 굴리는 문제가 생기는데.

　A. 재투자를 하는 게 좋다. 자녀교육이나 결혼 자금, 좀 더 나은 노후를 위해 안정성에 무게를 둬야 한다. 300만원을 은행 정기예금에 불입하도록 하자. 금리 연 3.5% 기준으로 5년 후엔 1억9600만원이 생길 것이다. 주식형펀드도 보강하자. 현재 금융자산은 국내 주식형펀드 2억원이 전부인데, 투자금액을 늘릴 필요가 있다. 나머지 270만원을 해외 주식형펀드에 적립하도록 하자. 연 수익률 7%를 가정할 때 5년 후 1억9300만원을 손에 쥐게 된다. 지금부터 은퇴 전까지 5년간 임대수입과 즉시연금 이자를 재투자해 3억9000만원을 얻는다는 결론이다. 이 목돈과 570만원의 현금흐름, 그리고 연금 수령으로 은퇴 후 풍족한 노후설계가 얼마든지 가능하다.

Q. 보유 중인 보장성 보험에 대해서도 점검해 달라.

　A. 남편은 종신보험·실손보험을 통해 사망보장 1억원과 주요 질병 진단금 등을 준비해 놓고 있다. 반면 김씨 본인의 경우 암보험에만 가입돼 있으므로 의료실비 보험을 추가로 가입하는 게 바람직 하다. 월 보험료는 5만3000원이 든다. 두 자녀 앞으론 종신보험과 실손보험을 가입해두길 바란다. 보험료는 모두 27만원이 소요된다. 보험은 각종 질병 치료 이력에서 자유로울 수 있는 어린 나이에 가입하는 게 백번 유리하다.

서명수 기자