재건축 초과이익 환수제 손질한다

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[최현철기자] 정부가 주택 재건축 사업의 `세금폭탄`으로 불리는 재건축 초과이익환수제를 제도 시행 4년여만에 전면 손질하기로 했다.

현재 국회에 의원입법으로 상정된 법 개정안을 토대로 재건축 부담금의 부과 방식을 변경할 가능성이 크지만 제도를 아예 폐지하는 방안도 검토되고 있다.

국토해양부 고위 관계자는 "참여정부에서 만든 재건축 초과이익환수방식에 개선이 필요하다는 점을 인식하고 있다"며 "지난해부터 실제 부담금 부과 단지가 생기기 시작한 만큼 제도를 합리적으로 개선할 계획"이라고 8일 밝혔다.

재건축 초과이익은 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역의 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하는 것이다.

2006년 9월25일 이후 관리처분인가를 신청한 단지부터 적용되며 실제 부과는 재건축이 끝난 입주 시점에 이뤄져 제도 도입 4년여만인 지난해 10월에야 서울 면목동과 중랑구 묵동의 연립주택 단지 2곳에 부담금이 처음 부과됐다.

하지만 현행 방식은 개발이익 산출 방법이 복잡하고, 2006년 이전에 재건축 추진위를 설립한 단지는 아파트 공시가격이 발표되지 않아 정확성이 떨어진다는 지적이 많았다.

미실현 이익에 대한 과세 및 재산권 침해 논란

재개발 등 다른 개발사업과의 형평성 문제와 더불어 미실현 이익에 대한 과세 문제, 재산권 침해, 소급입법 등 위헌논란도 여전하다.

국토부 관계자는 "다른 논란도 많지만 추진위원회 설립시점부터 개발이익을 산출하다보니 부과기간이 너무 길고, 사업이 지지부진한 단지도 개발이익이 높게 산출되는 것은 분명 문제가 있다"고 말했다.

국토부는 이와 관련, 지난 2008~2009년에 국토연구원을 통해 초과이익환수 제도개선을 위한 연구용역을 진행한 바 있다. 그러나 당시에는 실제 부과해보지도 않고 법 개정에 나선다는 비판을 우려해 공론화를 꺼리면서 수면아래로 가라앉았다.

정부가 이번에 본격적으로 초과이익환수 손질에 나서려는 것은 실제 부과 단지가 나오기 시작한데다 초과이익환수가 부동산 경기 침체로 지지부진한 재건축 사업을 더욱 어렵게 해 민간주택 공급의 걸림돌로 작용하고 있어서다.

최근 강남구 개포지구, 강동구 고덕ㆍ둔촌지구, 송파구 가락 시영 등 5층 이하 저밀도 재건축 아파트 단지의 재건축이 코앞으로 닥치면서 `세금폭탄`이 현실화될 것이라는 우려가 커지고 있다.

강남권의 저층 재건축 단지는 10여년전에 추진위원회를 설립해 사업 개시시점의 시세가 낮은데다 일반분양분이 많아 초과이익부담금이 가구당 1억~2억원에 달할 것으로 추산된다.

한국감정원의 한 관계자는 "초과이익 규모가 3억원이면 1억500만원, 5억원이면 2억1500만원의 부담금을 내야 한다"며 "양도소득세와 달리 미실현 이익에 대한 과세여서 부과시점에 조합원들의 저항이 만만치 않을 것"이라고 말했다.

국토부는 우선 국회 국토해양위원회에 계류중인 법안을 중심으로 개선방안을 검토중이다.

한나라당 손범규 의원은 지난 2009년 6월 재건축부담금의 부과개시시점을 조합추진위원회 승인 시점에서 조합설립 인가시점으로 늦춰 재건축 부담금의 규모를 줄이는 내용의 재건축 초과이익환수법 일부 개정안을 발의해 국회 계류중이다.

또 지난 4월에는 한나라당 임동규 의원이 재건축초과이익 환수제도를 없애자며 폐지안을 발의해놓은 상태여서 다음달 열릴 6월 국회를 기점으로 논의가 본격화될 전망이다.

현재 정부와 국회는 법안을 전면 폐지하는 쪽에는 부담을 느끼고 있어 부과 시점을 늦추거나 부과 방식을 바꾸는 `절충안`을 찾을 가능성이 커보인다.

앞서 국토연구원은 연구용역에서 현행 방식 대신 `용적률 증가분의 가치`를 금액으로 환산해 부담금을 부과하는 방법을 대안으로 제시한 바 있다.

이는 현행 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 재건축으로 250%까지 지을 수 있게 됐다면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하자는 것이다.

국토부 관계자는 "재건축 분담금은 조합원 1인당 평균 초과이익이 3000만원을 초과한 경우에만 부과하고 집값이 안정돼 이익이 없으면 부과하지 않는다"며 "경기 회복에 따른 투기수요에 대응할 수 있도록 제도 유지가 바람직하다는 의견도 있는만큼 여러 대안을 놓고 개편을 검토할 계획"이라고 말했다.