한·미 양국의 부동산 거래…어떻게 다른가

갓 이민 온 사람들은 미국의 부동산 거래방식을 잘 모른다. 한국식으로 생각하다 보면 간혹 시행착오도 겪게 된다. 집을 살 때 왜 모기지 융자를 받아야 하는지 신규주택은 어떻게 분양되는지 등 기본적인 상식을 알고 있으면 주택구입이 그만큼 쉬어진다. 미국 부동산과 본국 부동산의 차이점을 알아보자.

▶에스크로

미국에서 부동산을 매매하면 대부분이 에스크로(Escrow) 절차를 통해 거래가 진행된다.

에스크로는 중립기관으로 다운페이먼트 자금을 신탁구좌에 넣어두고 각종 법적 서류를 주고 받는다. 에스크로를 이용하면 처음 정해진 계약대로 일을 끝낼 수 있어 셀러와 바이어가 실랑이를 벌일 필요가 없다.

한국은 에스크로 절차가 없다. 아파트를 매매하면 중개업소 사무실에서 모든 과정을 진행한다. 중개인은 셀러와 바이어가 모인 자리에서 매매를 중개하므로 이견이 있는 부분에 대해서는 간혹 양측이 언성을 높이는 일도 발생한다.

등기와 같은 법적 절차는 법무사사무실에서 하는 경우가 많다.

▶신규주택 분양절차

한국은 아파트 분양을 받으면 계약금 중도금(경우에 따라서는 2차 3차 중도금으로 나뉘어짐)을 내고 입주 전에 잔금을 내야 한다. 준공검사를 마치기 전에 계약을 하는 것이다.

미국은 신규주택을 분양 받으려면 건축업자로부터 '퍼블릭 리포트'(Public Report)를 받아야 한다. 퍼블릭 리포트는 택지개발에 따른 여러 가지 정보를 담고 있으며 주 부동산국(Department of Real Estae)에서 발급한다. 퍼블릭 리포트는 '예비 퍼블릭 리포트'와 '최종 퍼블릭 리포트'가 있다. 이 서류는 색상이 달라 예비 리포트는 핑크색이며 최종 리포트는 하얀색으로 각각 '핑크 슬립'과 '화이트 슬립'으로 표현하기도 한다.

개발업자는 핑크슬립을 받은 후 바이어한테 디파짓을 받을 수 있으며 최종 계약은 화이트 슬립이 있어야 한다.

▶모기지 론

한국의 거의 현금으로 주택을 구입한다. 최근 들어 한국에서도 장기주택융자인 모기지론이 소개되고 있다. 하지만 아직도 현금비율이 훨씬 높다. 전세가 있다면 전세를 안고 구입하기도 한다. 물론 이럴 때는 바이어가 그 집에 살지 않고 투자용으로 구입하는 경우다.

미국은 한국과 정반대. 현금으로 집을 구입하는 경우는 흔치 않다. 대부분이 모기지 융자를 이용해 주택을 산다. 융자금액은 주택감정가의 최대 80%까지 받을 수 있다. 부동산 호황기에는 노다운도 가능했지만 지금은 이런 프로그램이 없어졌다.

▶부동산 회사

한국은 공인 중개사 면허를 따면 소정의 교육과정을 거쳐 개인 사무실을 오픈 할 수 있다. 면허 소지자는 부동산 중개인업협회나 공인중개사협회 또는 이들 기관의 위임업체서 사전교육을 받고 영업을 시작할 수 있다.

미국의 부동산 에이전트는 두 단계가 있다. 하나는 세일즈 퍼슨이며 다른 하나는 브로커다.

세일즈 퍼슨 라이선스를 취득한 사람은 부동산 회사를 차릴 수 없다. 반드시 브로커가 운영하는 부동산회사에 소속되어 일을 해야한다.

박원득 기자