"고덕시영 일반분양 10배 늘어"

조인스랜드

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서울 강동구 고덕지구. 개포지구와 여러 모로 닮았다. 같은 택지지구이고 2000년대 들어 비슷한 시기에 재건축을 시작했다.

하지만 개포지구가 용적률에 발목 잡혀 재건축이 지지부진하는 동안 고덕지구는 한발 앞서 사업을 추진해왔다. 고덕지구에서 가장 사업이 빠른 고덕주공1단지는 입주를 앞두고 있다.

나머지 단지들도 이미 용적률이 결정된 상태에서 조합 설립 등의 절차를 밟고 있다. 고덕주공6,7단지가 최근 안전진단을 통과했다. 저층 8개 단지 중 주공5단지를 제외하고는 모두 안전진단을 통과해 재건축을 확정한 것이다.

올 들어 정부의 용적률 규제 완화로 고덕지구 재건축에 가속도가 붙었다. 가장 빨리 규제 완화를 반영해 사업계획을 바꾸고 있다. 고덕주공4단지와 고덕시영이 최근 변경된 사업계획안 공람에 들어갔다. 다른 단지들도 정비계획 변경을 준비하고 있다.

고덕주공4단지와 고덕시영의 정비계획 변경안에 따르면 용적률 상향으로 일반분양분이 크게 늘며 사업성이 훌쩍 뛰어오를 것으로 예상된다.

일반분양분 크게 늘어

고덕주공4단지와 고덕시영은 이들 단지가 속한 2종 주거지역의 법적 상한 용적률인 250%에 맞춰 재건축 계획을 세웠다. 건립가구수가 고덕주공4단지 601가구, 고덕시영 3305가구다.

일반분양분은 각각 160가구와 594가구로 예상된다. 기존에는 각각 93가구와 49가구였다. 고덕시영의 경우 10배 넘게 늘어나는 것이다. 주택형을 어떻게 나누느냐에 따라 건립가구수 차이가 크기 때문에 10배 이상 급증을 다른 단지에도 추정하기는 힘들지만 일반분양분이 크게 증가하는 것은 틀림 없는 셈이다.

정비계획용적률과 법적 상한 용적률 차이의 50%에 해당하는 임대주택(전용 60㎡ 이하)은 고덕주공4단지 31가구, 고덕시영 211가구다. 과거 임대주택 제도에 따른 임대주택수보다 크게 줄어든다. 기존에는 각각 111가구, 575가구였다.

이들 단지의 기준 용적률은 190%이고 10% 정도를 기부채납해 계산된 정비계획용적률은 고덕주공4단지 231.5%, 고덕시영 227.64%다.

대지지분 85㎡ 넘으면 중소형 무상 배정될 듯

J&K부동산투자연구소가 고덕시영 재건축 계획을 기준으로 분석한 결과에 따르면 고덕지구에서 대지지분 85㎡가 넘으면 전용 85㎡ 이하 중소형을 추가부담금 없이 일부는 환급 받아가며 배정받을 수 있을 것으로 나타났다.

전용 85㎡를 배정받는 데 필요한 추가부담금이 43㎡(대지지분 56㎡) 조합원의 경우 2억1000여만원, 56㎡(대지지분 71㎡) 1억원, 62㎡(대지지분 82㎡) 2000여만원 등이다. 72㎡(대지지분 98㎡) 조합원은 1억원 정도를 환급받는다.

개포지구에 비해 중소형을 무상배정 받을 수 있는 대지지분이 훨씬 큰 이유는 분양가가 낮기 때문이다. 분양가가 낮은 만큼 분양수입이 줄어들고 조합원 비용부담은 늘어나는 것이다.

J&K부동산투자연구소는 주변 시세를 기준으로 고덕지구의 전용 85㎡ 분양가를 3.3㎡당 2000만원으로 잡았다. 개포지구에선 2900만원이다. 분양가는 조합원 예상 분양가와 일반분양분 예상 분양가분양가가 더 높으면 개발이익도 더 많아져 대지지분 차이 이상으로 권리가액 차이가 난다.

J&K부동산투자연구소 분석에 따르면 고덕지구 재건축 시세가 많이 올랐지만 아직은 투자 메리트가 있는 것으로 보인다. 현재 시세가 J&K부동산투자연구소가 예상한 권리가액과 비슷하다.

권리가액과 같은 가격에 매입하면 추가부담금만 내면 된다. 그런데 재건축 입주 후 형성될 시세는 분양가보다 대개 높기 때문에 그 차액만큼 이득을 보는 셈이다. 분양가가 조합원과 일반분양분 평균 가격이어서 시세차익은 더 클 것으로 예상된다.

때문에 투자 수요는 더 늘 것으로 보이고 시세도 더 오를 것으로 예상된다. 다만 단지에 따라 사업성이 다르기 때문에 단지별로 수익성을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

용적률이란

기존 용적률 2종은 190%, 3종은 210%

허용용적률은 기준용적률 + 인센티브

재건축 사업성과 투자성의 관건은 용적률이다. 용적률은 대지면적 대비 지상건축연면적 비율이다. 같은 크기의 땅에 얼마나 많은 주택을 지을 수 있는지를 결정하는 열쇠인 것이다.

정부가 용적률을 법적 상한까지 허용하면서 용적률에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 재건축 규모를 결정하는 데는 여러 종류의 용적률이 얽혀 있다. 재건축 용적률을 알아본다.

▶기준 용적률=재건축 용적률을 산정하는 출발점, 즉 기준이 되는 용적률이다. 서울시에서 용도지역 별로 정해놓았다. 2종 주거지역 190%, 3종 주거지역 210%, 고밀도지구 230%다.

▶허용 용적률=기준 용적률에다 친환경 등의 용적률 인센티브를 합친 용적률을 말한다. 서울시는 우수 디자인 10% 포인트, 친환경 5% 포인트, 에너지 절약 5% 포인트의 인센티브를 주고 있다. 모두 합치면 20% 포인트이다. 하지만 기준 용적률이 190%인 2종 주거지역에선 10% 포인트만 준다. 서울시 조례에 2종 주거지역 용적률이 200%로 돼 있기 때문이다.

이에 따라 허용 용적률은 2종 200%, 3종 230%, 고밀도지구 250%가 되는 것이다.

▶정비계획 용적률=허용 용적률에 기부채납(사업부지 일부를 공공시설 용지로 무상 제공)에 따른 용적률 인센티브를 합친 것을 말한다. 10% 정도 기부채납하면30% 포인트 정도 된다. 10% 기부채납의 경우 2종에선 대개 230% 정도, 3종에선 260~280% 가량 된다.

▶법적 상한 용적률=법에서 정한 용도지역 별 상한 용적률은 2종 250%, 3종 300%다. 재건축에서 말하는 법적 상한 용적률은 이 같은 한도 이하에서 각종 건축기준을 충족해 지을 수 있는 최고 용적률을 말한다. 건축기준에 따라 법에서 정한 용적률을 모두 찾아먹지 못하면 재건축 법적 상한 용적률은 250%나 300%보다 낮아질 수 있다. 권이상 기자 kwonsgo@joongang.co.kr