정확한 법규 이해 후 계약해야

이번 주는 전주에 이어 ‘성공하는 계약 체결 노하우’에 대해 세 번째로 알아보겠다. 부동산 매매시 계약서 작성에 소홀한 이유 중 하나는 법규정과 계약문구에 대한 오해 때문이다. 분쟁이 발생했을 때 분쟁해결을 위한 법규정이 모두 완비되어 있는 것으로 오해하는 경향이 있다.

하지만 실제로 법규정상으로는 분쟁해결을 위한 근간만을 기재하는 것이 일반적이고 그 밖에 사소한 예를 들어 차임을 연체하지 않도록 임차인을 독려하기 위해서 ‘2번 이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다’와 같은 문구는 굳이 계약서에 다시 기재할 필요가 없다.

기재하지 않더라도 민법 임대차규정에 그런 내용의 조항이 존재하기 때문이다.

부분이나 구체적인 법규정이 제대로 갖추어지지 못한 부분에 대해서는 서로간의 합의라는 형식의 계약으로 보충할 수밖에 없다.

결국 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 규정하는 것은 법적으로는 무의미한 것이다. 그럼에도 불구하고 임대차계약서에는 이런 취지의 약정이 많이 기재되고 있다.

구체적 계약으로 법규 미비 보완해야

반면 차임연체에 따른 일정한 위약금규정을 부과하는 계약내용은 계약서에 삽입할 필요가 큰데도 불구하고 이러한 계약내용이 없는 계약서가 많다.

많은 임차인의 경우 차임을 연체하더라도 보증금에서 이를 공제하면 그만이고 차임연체에 따른 별다른 불이익은 없다고 생각하고 있어서다.

차임연체를 독려하는 차원에서 차임연체에 대한 일정한 불이익을 정하는 위약금조항이 필요하다고 보인다. 예를 들어 ‘차임연체 하루(혹은 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급 한다’는 내용이 그것이다.

단적인 예로 납부지연에 따른 불이익이 없는 신문대금의 경우와 납부에 따른 상당한 불이익을 두고 있는 공과금의 경우에 납부의지가 당연히 차이가 있다는 것이 이러한 규정의 필요성을 반증하고 있다고 볼 수 있다.

또 임대차기간 만료나 중도해지 등으로 점유할 권한을 상실하였으면서도 여러 가지 핑계로 임차인이 임대차목적물을 부당 점유하는 경우가 많고 특별한 사전조치가 없는 한 임대인이 이에 대응하기 위해서는 명도소송을 제기할 수밖에 없다.

이때 명도소송은 비용과 시간이 많이 소요되는 단점이 있어 명도소송을 거치지 않고 효과적으로 명도를 할 수 있는 조치가 사전에 필요할 수 있다.

이를 위해서는 명도지체에 따른 상당한 위약금조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다. 이러한 위약금약정을 정해두지 않으면 실제 손해를 배상받기는 쉽지 않게 된다.

결국 계약위반이 발생할 경우 법에 어떤 내용이 정해져있는지를 정확히 이해하고, 별도의 위약금을 약정하는 등 구체적인 계약을 통해 법규의 미비점을 보완할 필요가 있는 것이다.

한편 위약금약정을 함에 있어 주의할 점은 가급적 다툼이 없는 정확한 문구로 약정할 필요가 있다는 것이다. 예를 들어 ‘약속 위반시 부동산 시가상당의 손해배상을 한다’는 식의 문구는 향후 부동산 시가에 대해서 다툼의 여지가 있을 수 있다.

때문에 이러한 해석의 여지가 있는 문구 대신에 ‘5억원을 배상한다’는 식의 해석여지가 없는 방향으로 기재하는 것이 분쟁해결에 훨씬 수월할 수 있다.

사회 다른 분야에서도 마찬가지이지만 부동산거래 역시 약속이 잘 지켜지지 않은 대표적인 분야이다. 지켜질 만한 약속을 하는 사회를 만들고 불필요한 소송을 예방하는데 위약금약정이 큰 기여를 하게 될 것으로 믿어 의심치 않는다.

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