집값 하락세 3년 더 간다

조인스랜드

입력

업데이트

주택시장이 향후 3년간은 하락세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 최근 현대경제연구소는 ‘최근 아파트 시장 트렌드와 2011년 전망’ 보고서를 통해 올 초부터 수요부진으로 아파트 매매 거래량이 위축되고 수도권 아파트 시장의 가격 하락 현상이 뚜렸해지고 있어 당분간 하락세가 대세라고 밝혔다. 연구소는 체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 아파트 매입 대신 전세를 선호하는 현상이 한동안 지속될 것으로 내다봤다. 현재 지방 아파트 상승세는 일시적인 것으로 시간이 지나면서 수도권에서 나타나고 있는 거래 감소와 가격 하락이 동시에 나타나는 부채디플레이션 현상이 나타날 수 있다고 우려했다. 최근 급등한 전셋값 상승세도 매매시장을 활성화시키기는 어려운 것으로 분석했다. 아직까지 전셋값 대시 매매가가 높다는 것이다. 하지만 중소형 선호도는 당분간 계속 높아질 것으로 전망했다. 보고서 내용을 살펴봤다.

수요부진 등으로 극심한 침체

◇개관 -국내 주택시장 불확실성이 높아진 가운데 올 초부터 수요부진 등으로 극심한 침체현상 대두 -올 8.29 부동산 대책에서 DTI 규제 완화, 보금자리 주택 공급 정책 수정 등에도 불구하고 주택시장의 불안한 양상은 지속되고 있음. -최근 일시적으로 소폭 반등하고 있지만 전반적으로 아파트 매매 거래량이 위축되고 있는 가운데 수도권 아파트 시장의 가격 하락 추세 현상이 뚜렷해지고 있음.

매도ㆍ매수자간 격차 확대

◇국내 아파트 시장 트렌드 ①[거래위축]매매가격의 흐름과는 달리 매매거래량은 지방과 수도권 관계없이 크게 위축되고 있음. -아파트를 사려는 세력보다 팔려는 세력이 훨씬 크며 두 세력간의 격차도 확대 추세를 지속. -금융위기 이후 빠르게 증가하던 아파트매매 거래량이 올 2월 이후 계절적 요인 등으로 소폭 상승한 것으로 제외하면 지난해 8월 이후 하락세 지속. ②[전세시장 강세]아파트 전세가격, 매매시장의 분위기와는 달리 지역별,규모별 막론하고 빠른 상승세를 나타내고 있음. -지역별로 아파트 전세가격지수는 지난해 초반부터 주택구입수요를 대신해 전세수요가 크게 늘어나면서 전국뿐 아니라 수도권 지역 모두 가파른 상승세를 지속. -규모별 아파트 전세가격지수도 지난해 초부터 규모에 관계없이 전반적으로 빠른 상승세를 지속하다가 최근 대형 아파트의 전세가격 상승 추세가 둔화. ③[입주예정물량 축소]전국 입주아파트 예정 물량은 최근의 아파트 건설 실적 축소로 인해 크게 축소될 전망. -전국 아파트 건설실적은 2007년 47만6000호에서 2008년과 지난해는 각각 26만3000호, 29만7000호 수준으로 급감. 특히 서울은 2007년 5만호에서 2008년과 지난해는 각각 2만1000호, 2만6000호로 급감. -내년 전국 입주물량은 올해의 37% 수준인 12만450가구로 크게 위축. 서울은 올해 3만4472가구에서 내년 1만9796가구로 크게 줄어듬. ④[수도권 미분양 증가]정부 미분양 정책 등으로 전국 미분양 아파트가 즐어들고 있지만 수도권 미분양은 빠른 상승세를 유지하고 있으며 누적된 준공후 미분양은 감소하지 않고 있음. -전국 미분양아파트는 정부 대책 등에 힘 잆어 2009년 4월 이후 꾸준히 하락. 지난해 3월 16만5000호를 넘어섰다가 이후 감소하면서 올 7월 11만호 수준. -반면 수도권 미분양 아파트의 경우 글로벌 금융위기 이후 빠르게 하락하다가 신도시 등의 공급물량이 미분양되면서 지난해 9월 이후 빠르게 상승. 지난해 10월 2만호 이하로 떨어졌다고 양도세 감면 혜택 종료 전 밀어내기 분양 등으로 올 7월 2만8000가구를 웃돌고 있음. ⑤[지역별,규모별 가격 양극화]아파트 매매가격, 지방과 수도권 등 지역별로, 소형,중형,대형 등 규모별로 뚜렷한 양극화 현상이 나타고 있음.

안정적인 수급조절 기능 제고 필요

◇내년 전망과 정책 과제 ①전망 -최근 국내 아파트 시장의 트렌드는 매매거래 부진, 전세가격 급등, 소형 아파트 중심의 공급 축소, 아파트 가격의 지역별ㆍ규모별 양극화 등으로 요약될 수 있음. -체감경기 악화 및 가계부채 문제 등으로 수요요인이 크지 않은 상태에서 현재 아파트 시장의 흐름을 이어갈 가능성이 높음. -최근 전세가격 상승이 전반적인 매매가격 상승으로 이어지기는 어려울 전망. 2002년 초 전세가격 상승이 매매가격 상승으로 이어질 당시 전세가율이 전국 68.9%, 수도권 66.4% 등과 비교하면 올 9월 말 전국 56%, 수도권 46%. -하지만 중장기적으로 현재의 공급 축소 현상이 누적되고 경기회복 등으로 수요가 살아날 경우 가격 불안 요인이 잠재되어 있음. 2008년부터 전국의 주거용 주택건설실적이 큰 폭으로 축소되고 있고 미분양의 경우 소형을 중심으로 빠르게 감소하고 있음. -경기부양정책의 효과로 체감경기도 상승 반전하고 가계부채문제가 순조롭게 해결될 경우 주택에 대한 수요도 증가할 것으로 판단. 단, 인구 및 사회구조 변화와 현재의 미분양 아파트 드을 고려할 경우 중대형 아파트의 경우 상당 기간 침체 상태에 빠질 가능성. ②정책과제 -현재 아파트 시장의 여러 문제점을 해결하기 위해서는 단기적으로 매매시장 가격 안정화를 통한 전세수요의 매매수요로의 전환을 유도하면서 전세수급 조절과 향후 안정적인 아파트 수급조절 기능 제고를 위한 건설사 구조조정 등에 초점. -올해 가격 하락세를 주도한 요인으로 분석되고 있는 정부의 보금자리 주택 공급 정책을 8.29 부동산 대책에서 보다 더욱 탄력적으로 수정할 필요. -매매시장 거래 활성화를 통해 아파트시장의 연착륙 유도가 중요. -한편 중장기적으로 고령화 및 핵가족화 등 시장의 니즈를 정확히 반영해 주택을 공급함으로써 공급축소 및 수급불균형에 따른 주택시장 불안현상이 재연되지 않도록 유도하고 취약계층의 주거안정에도 역점을 두어야 함.