5억짜리 집 담보로 평생 월 118만원 받아볼까

중앙일보

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살고 있는 집을 담보로 금융기관에서 평생 일정액을 받는 주택연금(옛 역모기지론). 요즘 이 주택연금 가입자 수가 크게 늘고 있다. 경기 침체가 장기화하면서 소득이 없는 노년층의 생활이 어려워진 데다 부동산 시장이 위축되면서 집값이 내리고 있기 때문이다.

올 들어 8월 말까지 새로 주택연금에 가입한 사람은 1226명. 지난해 같은 기간(800명)보다 53% 늘었다. 한국주택금융공사 주택연금부 강성철 부장은 “가입자 평균 연령이 73세로, 자녀에게 기대지 않고 주택연금으로 생활하려는 사람들”이라며 “노년층의 자산 대부분이 부동산이고, 주로 주택 한 채를 소유한 경우가 많아 앞으로 이용자는 계속 늘 것”이라고 말했다.

주택연금에 가입하려면 우선 만 60세 이상이어야 한다. 배우자가 있다면 부부 모두 연령 기준을 충족해야 한다. 또 1가구 1주택자이면서 집값이 시가 9억원 이하여야 한다. 다만 문화재로 지정된 주택이나 면 소재지에 있는 소규모 주택 등은 주택 수 산정 때 제외된다.

2주택자라면 한 채를 처분한 뒤 가입하면 된다. 가입 대상 주택은 주택법상의 주택(아파트·단독주택 등)과 분양형 노인복지주택(실버주택)이다. 오피스텔이나 상가, 재개발·재건축이 예정된 주택, 가압류 등의 권리침해가 있는 주택으로는 신청할 수 없다.

주택연금에 가입하면 집값 등락에 관계없이 사망 때까지 매달 일정액을 받는다. 만 60세가 시가 5억원짜리 아파트로 가입하면 사망 때까지 매달 118만원 정도를 받을 수 있다. 가입자가 사망하면 배우자가 대신 연금을 수령할 수 있다. 100세 전에 부부가 모두 사망하면 주택을 처분한 뒤 그동안 지급한 연금 총액과 한국주택금융공사(HF)에 낸 보증료 등을 제한 금액을 유가족에게 돌려준다. 지급한 연금 총액이 집값보다 많더라도 유가족에게 청구되지는 않는다.

연금 지급 방식은 가입자가 선택할 수 있다. 보통은 매달 일정 금액을 받지만(정액형), 가입 기간에 따라 금액을 높이거나 낮출 수(증가·감소형) 있다. 대출 등으로 선순위 채권자가 있으면 대출한도의 50% 내에서 연금을 한꺼번에 받아 대출을 갚고, 나머지 금액으로 연금을 받으면 된다(종신혼합형).

가령 만 60세에 시가 5억원짜리 아파트로 종신혼합형에 가입한 뒤 8000만원을 일시불로 받아 대출금을 갚을 경우, 연금은 매달 65만원 정도다. 목돈을 쓰지 않을 때(매달 118만원)보다 연금액이 확 줄기 때문에 자금 활용 계획을 잘 세워야 한다.

연금액의 주요 변수는 신청자의 나이와 집값이다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 많이 받는 구조다. 연금액은 가입 시점의 집값을 기준으로 하므로 집값이 내림세일 때는 서둘러 가입하는 게 유리하다. 올 들어 주택연금 가입자 수가 크게 늘어난 데는 집값 하락도 원인이 됐다는 분석이다.

집값은 한국감정원과 국민은행이 제공하는 시세를 기준으로 한다. 이들 기관에서 시세를 제공하지 않는 단독주택 등은 감정평가를 통해 집값을 산출한다. 연금 신청은 HF 각 지사에서 하면 된다. 주택연금은 기본적으로 금융기관에 집을 담보로 돈을 빌리는 대출상품이므로 대출 이자를 내야 한다.

3개월 양도성예금증서(CD) 금리에 일률적으로 연 1.1%의 가산금리가 붙는다. 보증금 형식으로 가입비(집값의 2%)도 부담해야 한다. 이는 연금 재원을 마련하는 동시에 집값이 올랐다고 주택연금을 해약하고 다시 가입하는 행위를 막기 위한 조치다.

하지만 다양한 세제 혜택이 주어진다. 일반 대출상품과 달리 저당권 설정 때 내야 하는 각종 세금이 면제되고, 재산세가 25% 감면된다. 강성철 부장은 “연 200만원 한도 내에서 대출이자 소득공제도 받을 수 있다”고 말했다.

황정일 기자