방배동 2층 상가주택 어떻게 하면 좋을까요

Q:서울 서초구 방배4동 92평 부지에 있는 2층짜리 상가주택을 개발하려 한다. 현재 1층에 있는 3개의 상가를 세를 주고 2층은 다섯 식구가 주거용으로 쓰고 있다. 어떤 건물을 세우는 것이 좋을지.(고정숙·서울 서초구 방배동)

A:ⓛ사업지 분석=의뢰인의 땅은 지하철 이수역과 내방역 사이에 있다. 8차로 도로에서 가깝고 앞면에 2차로 길을 끼고 있다. 사당로와 서초동을 잇는 연결도로가 2005년 개통 예정이다.

7호선 개통으로 교통 여건이 좋아지면서 업무시설이 많이 들어서기 시작한 곳이다. 단독주택 위주의 저밀도 주거지역이 공동주택지로 변하고 있다. 주민들은 주로 2∼3명의 자녀를 둔 40∼50대로 구성돼 있다.

②개발컨셉트=高씨는 1층에는 상가를 두되 직접 운영할 김치가게를 갖고 싶어했고 가족의 생활공간인 방 5칸의 주택이 필요하다고 했다. 추가로 세 자녀가 출가하면 집을 줄일 수 있도록 가변형 설계를 부탁했다.

사업지는 일반주거지역 안에 있으며 건폐율 60%에 용적률 3백%까지 가능하다. 그러나 일조권 사선제한 등 규제를 받는 데다 주거시설로만 지으면 가구당 1대의 주차공간을 둬야 하므로 면적의 효율적 이용이 어렵다.

때문에 주상복합건물로 개발하되 주거시설과 업무시설의 적정 비율을 산정, 수익성을 극대화하도록 한다.

③건축계획=적정 개발 규모는 건축면적 50평, 연면적 2백20평에 지상 5층이다. 1층은 상가, 2∼3층은 사무실, 4∼5층은 주택으로 계획한다.

법정 주차대수는 6대지만 나중에 세대 분리를 감안해 7대를 마련하는 게 좋다. 주거와 업무시설이 섞여 있으므로 효율적인 동선(動線)이 필요하다.

④사업성 분석=비용은 모두 5억5천9백50만원. 상가와 사무실 건축비 3억8백20만원, 주택 건축비 2억2천7백90만원, 필로티 주차장 설치비 7백20만원과 제세공과금 등이다. 임대용 주택의 전용면적이 25.7평을 넘지 않으므로 취득·등록세 25%감면 혜택을 받아 1백만원 정도 절감할 수 있다.

개발 후 예상 수익은 주변 신축건물 시세에 따라 보증금 2억1천만원, 월세 8백30만원, 연 월세수익 9천9백60만원 등이다. 개발자금이 없기 때문에 투자비 중 일부는 보증금으로 충당하고 나머지는 대출로 해결한다. 대출이자 2천4백50만원을 제외하면 연간수익은 7천5백10만원으로 기존 수익 3천8백50만원의 두 배에 이른다. 새 집도 장만하고, 김치가게를 직접운영함으로써 임대수익 외에 추가이익도 얻을 수 있다.

컨설팅=㈜MMD(02-578-3123)

정리=김용석 기자

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