7일부터 시작하는 2차 보금자리 청약 전략

7일부터 사전예약 접수가 시작되는 2차 보금자리지구에는 분양주택(1만4497가구) 외에 분양으로 전환되는 임대주택도 선보인다. 남양주 진건지구 등 수도권 4곳에서 4014가구다. 이 임대주택은 관련법상 임대 의무기간(10년)의 절반만 살면 분양으로 전환되고, 전환 뒤에는 곧바로 팔 수도 있다.

본청약 때의 주변 시세에 따라 7~10년간 팔 수 없는 분양주택보다 소유권을 행사할 수 있는 시기가 빠른 셈이다. 반면 품질이나 청약자격은 비슷하다. 주택 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 것이다. 신한은행 이남수 부동산팀장은 “임대와 분양은 장단점이 뚜렷해 각각의 특징을 살핀 뒤 자신에게 맞는 상품을 골라야 한다”고 말했다.

◆실수요자는 임대에 관심을=임대주택의 가장 큰 장점은 초기 자금 부담이 분양주택보다 작다는 것이다. 분양주택 분양가보다 훨씬 적은 금액으로 입주할 수 있고, 분양 전환 전까지 취득·등록세뿐 아니라 재산세 등 보유세도 내지 않는다.

이번에 부천 옥길지구 등지에서 나오는 전용 84㎡형 임대주택의 보증금은 6800만~7500만원 정도로, 같은 크기의 분양주택 추정분양가(2억7000만~3억원 선)의 3분의 1에도 미치지 못한다. 분납 임대 역시 입주 때 들어가는 비용이 4800만~5000만원(전용 59㎡형)으로, 같은 크기의 분양주택 추정분양가(2억3000만원 선)보다 훨씬 저렴하다.

가령 현금 1억5000만원을 갖고 있는 A씨가 전용 84㎡형 분양주택이나 임대주택을 5년간 소유(임대)했다고 가정해 보자. 분양받는다면 분양가 3억원 가운데 절반인 1억5000만원을 대출받아야 하므로, A씨는 7년(공사기간 2년)간 대출 이자(연 5% 적용)로만 5250만원을 부담해야 한다. 여기에 취득·등록세와 보유세 등으로 5년간 약 800만원을 더 내야 한다.

하지만 임대는 분양 전환 전까지 들어가는 돈이 보증금 7500만원에 월세(45만원 선) 2700만원 정도다. 이를 부담하고 남은 돈을 은행에 넣어 둔다면 1000여만원(연 4% 적용)의 이자 수익이 생겨 부담은 더 준다.

◆투자성은 분양이 나을 듯=반면 투자성 면에서는 분양주택이 유리해 보인다. 임대주택의 분양 전환 가격은 분양 전환 당시의 감정평가로 결정하므로 대개 주변 시세의 80% 정도다. 여기에서 취득·등록세를 제하면 시세 차익은 10% 정도로 줄어든다. 그나마 주변 집값이 오르면 분양전환 가격이 비싸져 취득·등록세 부담도 커진다.

반면 분양주택은 주변 집값이 오르면 오를수록 시세 차익이 늘어난다. 지금도 추정 분양가가 주변 시세보다 20% 정도 싼데, 앞으로 수도권 집값이 최근 5년간 연평균 상승률(9%) 정도만 오른다고 가정해도 전매가 가능한 7~10년 뒤에는 분양가만큼의 시세 차익을 얻을 수 있게 되는 것이다.

시티프라이빗뱅크 김일수 부동산팀장은 “향후 주변 아파트 매매 값이 오른다고 가정하면 투자 측면에서는 분양주택이 유리하다”며 “임대주택은 시세차익을 기대하는 투자 목적보다는 적은 돈으로 내 집을 마련하는 수요자들에게 적합하다”고 말했다.

황정일 기자