올 하반기부터 법원의 경매방식이 바뀐다.
투자자들은 지금부터 대응전략을 세워야 할 것 같다.
대법원은 민사소송법 가운데 강제 집행편을 떼어내 민사집행법을 새로 만들었다. 법의 뼈대는 경매절차를 쉽고 맑게 해 누구나 경매에 참여할 수 있도록 하겠다는 것이다. 이 법은 특별한 변수가 없는 한 상반기 중 국회 본회의에서 통과될 것으로 보인다.
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◇ 어떻게 달라지나=낙찰 후 항고를 하려면 모든 이해관계인이 낙찰가의 10%를 보증금으로 내야 한다. 항고를 기각 당하면 이 금액은 고스란히 날린다.
따라서 항고를 함부로 할 수 없게 된다. 지금은 채권자와 임차인은 보증금 없이도 항고할 수 있다.
기간 입찰제를 도입한 것도 눈길을 끈다. 일정한 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰에 참여하는 방식이다. 이렇게 되면 서울지역 입찰에 지방 거주자도 참여할 수 있다.
배당요구 기일을 명문화했다. 배당요구 신청 및 철회는 최초 경매기일 이전까지 해야 한다. 응찰자를 보호하기 위해서다. 지금은 낙찰 후 임차인이 배당신청을 철회한 뒤 법원이 아닌 낙찰자에게 배당금을 요구하는 사례가 많다.
전세권이나 주택임차권이 낙찰 후 없어지는 지를 경매기일 이전에 확정한다. 매각조건을 확정한 상태에서 입찰을 진행해 경매 부동산도 안전하다는 인식을 심어주려는 것이다.
◇ 시장에 미치는 영향은=전문가들은 경매 대중화가 자리잡고, 경매시장에 대한 불신도 줄어들 것으로 기대한다.
배당 요구일의 한정 등으로 고의적인 경매진행 방해가 어려워진다. 항고 남발로 경매절차가 몇개월씩 지연되는 것도 줄어든다.
경매 브로커의 농간도 감소할 전망이다. 투자자가 낙찰 후의 여러 변수를 걱정해 응찰하지 않는 것을 막을 수 있다. 그만큼 입찰 경쟁률이 높아질 수 있다.
채권자의 채권회수 기간도 지금보다 3~5개월 앞당겨진다.
◇ 이렇게 대처=기간 입찰제 도입으로 입찰경쟁률을 예상하기 힘들어진다. 따라서 입찰 전에 정확한 예정응찰가를 산정하는 게 필요하다.
응찰자들은 물건의 하자 등 권리분석 보다는 수익성 분석에 더 신경을 써야 한다. 권리분석은 경매물건의 숨겨진 함정을 알아내기 위해 꼭 필요하다.
그러나 앞으로는 이런 권리관계의 위험성이 줄어들기 때문에 얼마나 투자가치가 있는가에 더 초점을 둬야 한다.
처음 입찰에 부쳐지는 신건도 소홀히 해서는 안된다. 신건은 웬만한 물건을 빼고는 응찰자가 없었다. 그러나 앞으로는 오전에 유찰한 물건이 오후에 다시 입찰에 나올 수 있으므로 투자가치가 있는 물건은 오후 입찰을 겨냥하는 것도 한 방법이다.
성종수 기자
