[부동산 컨설팅] 재건축 아파트 투자로 돈 벌려면

Q : 재건축 대상 헌 아파트에 투자하려 한다. 집값이 많이 올랐지만 본격적으로 재건축이 추진되면 더 뛰지 않을까. 이진희 <경기도 안양시 호계동>

A : 서울 등 대도시권에 집 지을 땅이 거의 동나자 수요자들의 관심이 재건축이나 재개발사업으로 쏠리고 있다. 재건축.재개발 조합원이 되지 않고는 새 아파트를 장만하기 어렵기 때문이다. 특히 재건축 아파트는 대부분 단지규모가 크고 위치도 좋아 인기가 높다.

불경기인데도 재건축 대상 아파트값이 떨어지지 않는 것은 바로 이런 매력 덕이 아닌가 생각된다. 값도 많이 올라 평당 1천만원은 보통이다. 그래서 값이 너무 오른 것 아니냐는 지적이 많다. 그런 가격으로는 채산성을 맞출 수 없다는 게 전문가들의 분석이다. 추가로 부담해야 할 돈까지 감안하면 주변 시세보다 비싼 값에 새 아파트를 분양받게 된다는 얘기다.

게다가 정부의 건축규제 강화로 재건축의 투자성은 더욱 떨어지게 됐다. 전에는 용적률이 3백%까지 허용됐으나 이제는 2백50%도 쉽지 않다. 도시환경과 교통문제 등을 감안해 예전과 같은 초고층.고밀도 개발을 억제하겠다는 게 정부의 의지여서 재건축의 투자성은 예전같지 않다. 용적률이 떨어지면 건립물량이 줄어들어 조합원들의 추가부담은 늘어나게 된다.

그래서 재건축지역에 투자하려면 우선 용적률 등 개발밀도를 알아야 한다. 현재 밀도를 정하는 지구단위계획이 각 지역별로 작성 중이어서 정확한 내용은 알 수 없다.

하지만 관련 지방자치단체나 전문가 등을 찾아 앞으로 어떻게 될지 확인한 뒤 투자 여부를 결정해야 한다.

투자 여부는 대충 이렇게 계산하면 된다. 우선 재건축으로 인해 생기는 개발이익률을 알아야 한다. 이는 계산과정이 복잡해 산출하기 어렵지만 용적률 2백50%를 적용하면 어림잡아 저층 단지의 경우 1백30~1백50% 정도 된다고 관련업체들은 추산한다.

아파트에 달린 땅이 10평이라면 3~5평을 공짜로 받아 새 아파트 13~15평 값은 돈을 안내도 된다. 40평형을 배정받았다면 25~27평 값만 내면 되는데 이것이 추가 부담금이다. 헌 아파트 매입가와 추가 부담금의 총액이 전체 투자금으로 이를 주변 새 아파트 시세와 비교하면 투자성이 나온다.

재건축은 사업기간이 큰 변수인데 사정이 썩 좋지 않다. 서울 잠실 저밀도지구의 한 단지만 철거에 들어가더라도 전세 대란이 일어날 가능성이 매우 크다. 3천~4천가구가 한꺼번에 쏟아져 나올 경우 그 파장은 불을 보듯 뻔하다.

이것 저것 따져보면 큰 돈벌이가 되는 재건축 아파트는 그렇게 많지 않다는 분석이다.

최영진 전문위원