[부동산 컨설팅] 건설사 명의 아파트 경매 처분

Q 등기가 나지 않은 아파트에 전세 살고 있다. 이 아파트를 분양받은 집 주인이 잔금까지 다 냈지만 소유권 이전을 하지 않아 건설회사 명의로 돼 있다. 그런데 건설회사가 사업자금을 갚지 못해 은행에서 이 아파트를 경매에 넘기려 한다. 어떻게 하면 좋은가. 김민기 <경기도 김포시>

A 전셋집이 모자라다 보니 아직 등기가 안 넘어갔거나 사용검사(준공검사)가 떨어지지 않은 집에 세들어 사는 사람이 의외로 많다.

집을 분양받은 사람이 등기를 넘겨받지 않은 경우는 흔치 않지만 사용검사가 나오지 않아 소유권 이전이 안되는 집이 적지 않다.

대개 건축법을 위반했거나 집을 거의 다 지어놓고 건설업체가 부도나 사용검사를 받을 수 없는 상황이 되면 입주 예정자들이 그냥 들어가 살곤 한다.

이런 집은 문제가 없을까. 등기가 안났다고 해서 세입자의 권리가 없어지는 것은 아니다. 다만 소유권을 갖고 있는 건설회사 등이 부도나면 일이 복잡해진다.

당초 땅을 담보로 사업자금을 빌려 준 금융기관은 가압류 등을 통해 집을 경매에 넘겨 대출금을 회수해 간다.

경매 우려가 없는 집이라도 권리 관계에 하자가 있으면 나중 이사할 때 전세가 안 빠져 골탕을 먹는 경우도 있다.

집이 경매에 넘어가더라도 선순위 자격이 있으면 전세금을 되찾을 수 있다.

담보설정이 되기 전에 이사했다면 선순위자로 인정받아 채권자보다 우선적으로 집 판 대금(경락대금)을 배당받을 수 있는 것이다. 무허가 건물도 임대차보호법이 적용돼 일반 주택과 같은 권리를 주장할 수 있기 때문이다.

김포 아파트의 경우 우선적으로 집 주인이 분양대금을 다 냈다는 증명이 있어야 한다. 분양대금을 다 냈다면 소유권 이전을 하지 않았다 하더라도 자기 집으로 인정된다.

따라서 건설업체가 청산되기 전에 영수증을 받아 두어야 한다. 이 잔금 납부 증명이 없으면 집 주인으로 인정받지 못해 문제 해결이 어려워진다.

집 주인과 맺은 전세 계약서를 잘 보관하는 것도 잊어서는 안된다. 이는 집이 경매처분될 때 법원에 제출할 서류들이다.

만약 집주인이 분양대금을 모두 낸 것으로 확인되면 세입자 권리도 그대로 인정돼 우선 순위에 따라 경락대금이 배당된다.

건설회사가 진 빚을 갚아줘야 분양대금 납부 증명을 해주겠다고 나올 가능성도 있다.

게다가 집주인도 다른 채무관계가 얽혀 있으면 매우 곤란해진다. 전세계약을 쓴 사람이 집 주인으로 인정받지 못하면 선순위 자격도 없어진다.

실제 집 주인이 아닌 사람과 전세계약을 한 꼴이 된다. 따라서 그 사람을 사기죄로 걸어 돈을 받아낼 수 있지만 그게 여의치 않으면 전세금을 다 떼일 소지가 많다.

최영진 전문위원