신년 기획 - 2010 알짜 부동산 <1> 아파트 분양

중앙일보

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경인년은 내 집을 마련하거나 부동산에 투자하려는 사람들에게 어떤 기회를 가져다줄까. 부동산 관련 각종 세제나 정책 변화가 많아 투자 환경이 크게 바뀌는가 하면 위례(송파)신도시, 보금자리지구 주택 등 알짜배기 분양이 잇따라 청약자들의 눈길을 끌고 있다. 재건축이나 재개발이 활성화돼 내 집 마련의 기회도 많아질 전망이다. 새해에 부동산 수요자들이 노릴 만한 유망 상품을 네 차례 시리즈로 엮어본다.

새 아파트를 분양받아 내 집을 장만하려는 실수요자들에게는 올해가 좋은 기회가 될 것 같다. 분양 물량이 넉넉할 뿐 아니라 인기지역에 분양하는 새 아파트가 여느 해보다 많기 때문이다. 서울 뉴타운·위례(송파)신도시, 2차 보금자리지구, 수원 광교신도시 등 알짜지역 물량이 청약자들을 기다린다.

하지만 새 아파트에 대한 주택 수요자들의 청약심리는 지난해보다 위축될 것 같다. 수도권 새 아파트에 대한 양도소득세 감면·면제 혜택이 2월 11일로 끝나기 때문이다. 대출 규제로 기존 주택시장이 움츠러들고 있는 것도 부담이다.

◆실수요자 청약기회 많아= 전문가들은 올해 분양시장이 지역별로 양극화할 것으로 내다본다. 실수요가 많은 서울 도심이나 서울 근교에서 나오는 아파트에는 청약수요가 몰리는 반면, 수도권 외곽은 힘이 빠질 것으로 보는 것이다. 특히 주택공급이 부족한 데다 재개발 이주 수요 증가 등으로 서울 전세시장이 불안한 것이 청약시장의 변수가 될 전망이다. 내외주건 김신조 사장은 “올해에는 특히 재개발 사업 본격화로 전셋값 상승이 예상되는 만큼 전세 수요 일부가 대출 규제가 없는 청약시장으로 유입될 가능성이 크다”고 말했다.

실수요자라면 교통·교육여건이 좋은 서울 뉴타운·재개발이나 주변 시세보다 분양가가 싼 보금자리주택 등을 눈여겨볼 만하다. 강남 세곡2지구 등 2차 보금자리지구 6곳에서 4월 1만4000여 가구가 나온다. 분양가는 서울 강남권의 경우 지난해 나온 시범지구와 비슷한 3.3㎡당 평균 1100만원 선이 될 것 같다.

4월에는 송파 위례신도시도 나온다. 보금자리주택 2400가구로, 분양가는 3.3㎡당 1100만~1200만원 정도가 예상된다. 뉴타운 분양도 본격화한다. 1월 말 은평뉴타운을 시작으로 연말까지 약 7개 뉴타운에서 조합원 몫을 제외한 6000여 가구가 일반 분양될 예정이다. 지난해 최고 청약경쟁률(775대1)을 기록한 수원 광교신도시에서도 분양이 이어진다.

◆인기지역 당첨권에 들려면=강남권 2차 보금자리주택에 당첨되려면 청약저축 납입금액이 1200만원은 넘어야 한다. 지난해 나온 강남 세곡지구의 커트라인이 84㎡는 1754만원, 59㎡는 1265만원에서 끊겼다. 위례신도시 역시 세곡지구와 비슷한 수준에서 커트라인이 끊길 것 같다.

서울 뉴타운 단지들은 청약가점이 중소형·중대형 모두 60점은 돼야 할 것 같다. 지난해 7월 동작구 흑석뉴타운에서 나온 흑석센트레빌의 경우 커트라인이 중소형 61점, 중대형 60점이었다. 수원 광교신도시는 55점 정도면 당첨을 기대할 만하다.

청약저축 납입금액이나 청약가점은 한꺼번에 쑥 높일 수가 없다. 그렇다고 납입금액이나 가점이 낮다고 실망할 필요는 없다. 납입금액이 적은 수요자라면 수도권 보금자리지구를 노려보는 것도 방법이다. 수도권의 경우 납입금액이 500만원 이상이면 당첨 가능성이 있으므로 인접 지역 실수요자라면 적극 노려볼 만하다. 청약가점이 낮은 수요자는 청약통장 리모델링을 통해 당첨 확률을 높일 수 있다. 가점이 낮은 청약 예·부금 가입자라면 예치금을 늘려 중대형을 노리는 게 낫다. 가점과 관계없이 당첨자를 정하는 추첨제 물량이 중소형은 전체 가구 수의 25%인 반면, 중대형은 50%이기 때문이다. 다만 예치금을 늘리면 1년 뒤 효력이 생기므로 서둘러야 한다.

올해 분양 예정인 주요 아파트