[전세이사 이렇게] 전세금 안떼이려면…

전세금을 안전하게 지키기 위해서는 계약때 부터 건물등기부 등본을 확인하고 이후 확정일자받기.전세권 설정등기.보험가입 등의 대비책이 필요하다.

대한법률구조공단에 지난해 전세만료 뒤 보증금을 돌려받지 못하거나 셋집의 경매 등으로 인한 임대차 분쟁 상담건수가 총18만5천건에 이른다.

전세계약전 등기부등본을 열람해 저당권이나 가등기.압류.가압류 등의 설정 여부를 확인하는 것은 필수. 예를 들어 가등기자가 나중 본등기로 전환하면 소유자가 바뀌어 전세자는 권리를 주장할 수 없다.

같은 등기부 등본이라고 하더라도 ▶계약체결 전 ▶잔금치르기전 ▶전입신고전 등 시차를 두고 3번 정도 열람하는 것이 좋다. 선순위 근저당권이 없어 계약을 했지만 잔금 지불일 전 또는 입주직전에 근저당을 설정하는 경우가 있기 때문이다.

대리인과 전세계약을 체결할 경우 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받는 것도 잊지 말아야 한다. 확정일자 받는 일도 필수. 확정일자란 공증인이나 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 날자로 그날 현재 해당문서가 존재하고 있다는 것을 의미하는 것이다.

전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받았을 경우에는 경매나 공매때 뒷순위의 권리자나 채권자보다 우선하며 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 갖는다. 확정일자는 임대인 동의없이 임차인이 혼자 청구할 수 있다.

법률구조공단 상담부장 신성식 변호사는 "해당주택의 등기부상 주소를 정확히 기입해야 하는데 특히 다세대 주택의 경우 입주자들이 사용하는 주소와 등기부상의 주소가 다를 수 있으므로 유의해야 한다" 고 조언했다. 수수료는 6백원.

하지만 확정일자를 받은 전세 계약서를 분실하면 구제방법이 없으므로 원본계약서를 잘 보관해 두어야 한다.

좀 더 강력한 방법으로 전세권 설정등기가 있지만 집주인이 선뜻 응하지 않고 비용도 많이 든다. 하지만 전세권설정등기를 해두면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 세입자가 직접나서 집을 경매에 부칠 수 있고 집 주인의 동의없이 다시 전세를 놓을 수 있다. 전세금의 0.2%에 해당하는 등록세와 등록세의 20%를 교육세로 내야한다. 집이 경매에 부쳐질 경우 후순위 권리자나 채권자에 앞서 변제를 받을 수 있다는 점은 확정일자와 같다.

가장 확실하고 적극적인 방법은 전세금보장보험에 가입하는 것. 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 보험회사로부터 직접 전세금을 돌려 받을 수 있는 이 상품은 현재 서울보증보험에서 취급하고 있다. 중간에 집이 경매에 붙여지는 경우에도 전세금을 보호받을 수 있다.

전세계약을 체결한 날부터 5개월이내에 확정일자를 받은 전세계약서.등기부등본.주민등록등본 등의 서류를 갖춰 가입하면 된다. 2년을 기준으로 전세금액의 1%를 보험료로 낸다. 5천만원짜리 2년 전세의 경우 보험료는 50만원. 서울보증보험은 95년 10월 상품판매이후 지난해 12월까지 3만여건의 계약을 올렸으며 금액으로는 1조원에 달한다고 밝혔다.

염태정 기자