[재산 리모델링] 서울에 전세 끼고 아파트나 재건축 분양권 사놓고 싶은데 …

중앙일보

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Q : 경남 거제에 살고 있는 40대 주부다. 대기업 임원으로 있는 남편과 두 아들이 있다. 첫째는 군복무 중이고, 둘째는 고등학생이다. 전세를 끼고 서울에 아파트나 재건축 아파트 분양권을 사놓고 싶다.

A : 이씨네는 남편 월급이 상당하다. 부동산 임대수입까지 합치면 수입이 월 1000만원을 넘는다. 생활비 220만원, 교육비 100만원, 펀드·연금·보험에 400여만원 등을 쓰고도 매월 300만원이 남는다. 노후를 위해 부동산으로 자금을 불리려는 이씨는 서울에 집을 하나 사두고 싶어 한다. 지방은 부동산 가격이 잘 오르지 않는다고 생각하기 때문이다.

# 주택보다 상가 투자에 관심을

최근 정부의 부동산시장 활성화 대책에도 불구하고 시장의 반응은 차갑다. 이 같은 안정세는 당분간 지속될 것으로 예상된다. 따라서 주택 투자를 서두를 이유는 없다. 또 서울에 거주할 계획 없이 투자용으로 주택 구입에 나설 경우 양도세를 내고 난 후 수익률이 얼마나 될지도 문제다. 그래도 굳이 지금 사겠다면 대출 없이 현금과 예금을 합친 3억원 정도만 투자하는 게 바람직하다. 최근 대출금리가 최고 10%까지 올랐기 때문에 대출을 끼고 투자하는 건 좋지 않다. 3억원이면 서울의 소형 아파트나 뉴타운구역 내 재개발 지분 투자가 가능하다. 그러나 부동산경기 침체기에는 주거용보다 상가 같은 수익성 부동산이 더 좋다. 상가는 임대료 수입과 향후 자산가치 상승 두 가지를 다 노릴 수 있다. 상권이 안정돼 있고, 수요가 꾸준한 역세권이나 신도시 택지지구 내 상업시설 투자를 고려해 보자. 투자금 3억원이면 월 155만원의 임대료를 챙길 수 있다(연 수익률 6%). 만일 부인인 이씨 앞으로 증여된 자산이 없다면 상가 구입은 부인 명의로 하는 것이 좋겠다. 상가 매입액이 6억원 이내면 증여세 부담이 없다. 또 상가에서 발생하는 임대소득은 이씨의 개인소득으로 잡혀 소득세 부담을 줄이는 효과도 있다.

# 증시 침체기에는 실물 펀드에 가입하라

이씨네는 자녀 등록금을 회사에서 보조받고 있어 교육비 부담은 적은 편이다. 결혼자금만 신경쓰면 되겠다. 두 자녀의 결혼자금을 현재 기준으로 각각 1억원으로 잡자. 두 명 합쳐 2억원이다. 각각 21세, 17세인 두 아들이 30세에 결혼한다고 했을 때 앞으로 남은 기간은 9년, 13년이다. 이 기간 동안 2억원을 모으려면 매월 얼마씩 저축해야 할까. 현재 주식형펀드에 넣어둔 3000만원을 결혼자금으로 쓴다고 가정했을 때 매달 150만원씩 저축해야 한다는 계산이 나온다(물가상승률 4%, 투자수익률 9% 가정 시). 따라서 현재 이씨가 적립식 펀드에 붓는 150만원은 ‘두 아들 결혼자금용’으로 꼬리표를 붙이고 투자를 지속하기 권한다.

당분간 주식시장은 그리 좋지 않을 전망이다. 하지만 이씨는 적립식 투자를 하고 있고 장기 투자가 가능한 형편이다. 지금의 하락 장세를 오히려 주식을 싸게 사는 기회로 삼는 게 좋을 것 같다. 예비비로 둔 자금 가운데 일부를 떼내 실물자산에 투자하는 적립식펀드에 월 70만원씩 추가로 불입했으면 한다. 이 돈은 금이나 천연자원, 원자재 투자 펀드에 넣는 게 좋겠다. 실물자산은 물가상승률만큼 오르는 경향이 있고, 주식시장과 상관관계도 낮으므로 시장이 좋지 않을 때 상대적으로 투자 리스크를 줄일 수 있는 방법이다. 최근 금리가 상승세이므로 월 200만원은 정기적금에 들어 단기적으로 운영하는 것도 방법이다.

# 퇴직 멀지 않으면 연금 납입 기간 짧게

이씨네는 은퇴 후 자금 마련을 위해 연금저축과 변액연금, 저축성 연금을 합쳐 월 125만원을 납입하고 있다. 이는 모두 최근 가입한 것이라 납입을 완료해도 원금이 1억여원에 불과하다. 남편이 57세에 은퇴해 이씨와 함께 85세까지 월 300만원 정도의 생활비를 쓰기 위해서는 은퇴 시점에 10억원 정도 필요하다(물가상승률 4%, 투자수익률 6~9%)는 점을 감안하면 턱없이 모자란다. 그래서 안정적인 은퇴 생활을 위해서는 연금 자산의 비중을 늘리는 게 중요하다. 현재의 변액연금에 150만원 정도 더 불입하기를 권한다. 연금은 납입 기간을 비교적 짧게 하는 대신 금액을 늘리는 것이 좋다. 남편이 퇴직까지의 기간이 그리 길지 않고 음식점과 부동산 수입에 변동이 생길 수 있어 연금을 길게 넣는 건 바람직하지 않다.

또 이씨는 종신보험과 손해보험에 적절히 가입해 있다. 하지만 남편은 보험을 40대 중반에 가입, 보험료는 많이 내지만 보장이 다소 부족하다. 특히 중대 질병의 진단금·수술비 등이 너무 적다. 보장성 보험에 9만원 정도 추가할 필요가 있다. 둘째아들 역시 보장 기간이 24세로 짧고 만기 환급형이라 보장 내용이 부족하다. 5만원짜리 의료비 실손보험으로 보완하는 게 좋겠다.

이봉석 기자

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