[절세 닥터] 3년 보유 안 해도 양도세 면제

▶ 김종필 세무사

Q:사업시행인가가 날 서울의 재건축 대상 아파트에 살고 있다. 사업시행인가가 나면 이주해 주택을 구입할 예정인데 양도소득세를 덜 낼 방법은 없나.

A:재건축 아파트 공사기간(사업시행인가일~완성일)에 주택을 추가로 산 경우 매도 순서를 조절하면 양도세를 줄일 수 있다. 이런 혜택을 받기 위해서는 공사기간에 구입한 주택에 세대원 전원이 1년 이상 거주해야 하고, 나중에 신축한 재건축 아파트에 세대원 전원이 거주하면서 완성일(준공일 또는 임시사용 승인일 중 빠른 날)로부터 1년 이내에 공사 기간에 구입한 주택을 팔아야 한다.(www.joinsland.com)

이때 공사기간에 구입한 주택은 3년을 보유하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 비과세 거주기간이 2년인 서울.과천.분당 등 수도권 5대 신도시에서 1년만 살아도 된다.

공사기간에 매입한 주택은 비과세 혜택을 받고, 완성된 재건축 아파트에서 일정 기간 보유.거주하다가 팔면 역시 이 혜택을 받을 수 있다. 사업시행인가일 이전에 재건축 조합원이 된 경우 완성된 재건축 아파트의 보유기간 산정 때 공사기간도 인정을 해준다.

따라서 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주기간이 필요 없는 지역이라면 재건축 완성 때 3년 이상 보유한 경우에 해당돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는 경우가 많다. 다만 거주 요건이 필요한 서울 등지에선 재건축 전후의 거주기간을 합해 2년을 살아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 사업시행인가일 후에 조합원 지분을 매입(승계조합원)할 경우 공사기간은 보유기간으로 인정받을 수 없다.

사업시행인가일 후에 조합원 입주권을 팔 때 비과세 규정이 일반주택과 다르다는 점도 유의해야 한다. 사업시행인가일 현재 1가구 1주택 3년 보유 요건(서울 등지는 2년 거주요건 추가 필요)을 충족해야 하고 매도일 현재 다른 주택이 없어야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 조합원 입주권에 대해 양도세 비과세 혜택을 받으려면 다른 주택의 추가 구입 시기를 조합원 입주권 매도 이후로 늦춰야 한다.

재건축 입주권을 매각할 경우 이점도 있다. 정부가 소득세법 시행령을 고쳐 1가구 2주택자가 주택투기지역 내 첫 주택을 팔 때 매기는 탄력세율(15%포인트 이내)을 적용하더라도 이 입주권은 대상이 아니다. 철거.멸실된 재건축 조합원 입주권은 주택이 아니라 분양권으로 보기 때문이다. 같은 이유로 1가구 3주택자에 대한 양도세 중과세(기본세율 60%) 산정 때나 주택거래신고제 대상에서도 제외된다.02-2202-1193.

김종필 세무사