<실명제시대財테크>경매 1.주택.상가

과거 일부 특정계층만 독점하다시피한 법원경매가 「넥타이부대」「주부군단」이 경매장에 대거 몰려 대중화되고 있다.참가자격에 제한이 없어 누구나 참여할 수 있고 일반 시세보다 싼값에 부동산을 취득할 수 있다는 이점이 있다.그러나 경매물 건에는 함정이 많아 사전에 권리관계등 조사를 철저히 한뒤 입찰에 참가해야낭패보지 않는다.값이 싼 반면 그만큼 함정이 있기 때문.경매상품별 특징과 유의점등을 3회에 걸쳐 소개한다.
[편집자註] ◇주택=요즘 법원경매 주택들의 낙찰가액을 보면 아파트가 감정가,즉 시세의 80~90%,단독주택 60~75%,연립및 다세대주택 55~70%선이다.
따라서 이들 가격선으로 유찰될 때까지 기다려 응찰하는게 바람직하다.경매장 분위기에 휩쓸려 필요이상 고액으로 입찰했다가는 그만큼 시세차가 줄어들어 투자메리트가 없어진다.
1억원을 가지고 있을 경우 서울에서는 24~27평형 아파트를,수도권 주요도시에서는 33~40평형 아파트에 도전이 가능하다. 아파트등 주택 경매에 참가하려면 임대차관계를 확인하는게 가장 중요하다.세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고 최선순위 채권자보다 우선순위 세입자가 있는지 확인해야 한다.우선순위 세입자가 있으면 낙찰자가 이를 모두부담해야하기 때문이다.
현재 해당 주택에 누가 살고 있는지 점유상황과 확정일자 여부.임차보증금.계약기간등도 꼼꼼히 따져봐야 한다.이런 부분에 대해 확인이 어려울 경우 경매전문 컨설팅업체의 도움을 받는게 좋다. 이와함께 현장답사도 반드시 거쳐야 할 필수조건.인근 부동산중개업소에 들러 매매가를 알아보고 당장에 되팔 경우 얼마를 받을 수 있는지 확인하는 것이 입찰가격 결정에 큰 도움이 된다. ◇상가=서울지역에서 경매로 나오는 상가물건은 한달에 약 4백건 정도로 전체의 10%에 달한다.
상가는 시세보다 평균 20~30%정도 싼값에 살 수 있고 점포마다 붙어다니는 권리금이 없어 실질투자 수익률이 꽤 높다.
그러나 상가는 주택과 달리 상가임대차보호규정이 없어 보상을 받지못하는 세입자와 마찰이 일 소지가 많아 주의해야 한다.근린상가나 대형상가의 경우 명도과정이 3~6개월정도 소요된다는 점도 유의할 점.현장답사를 통해 상권이 잘 형성돼 있는지를 확인하는 것도 중요하다.
白모(35.상인)씨는 지난해 일산신도시아파트 상가 32평을 평당 2백50만원씩 8천만원에 낙찰받았다.이 상가의 최초 분양가가 평당 3백80만원인 1억2천만원인 것에 비하면 분양가의 70%에도 미치지 못하는 가격에 구입한 것.
그는 보증금 2천만원에 월 70만원씩의 세를 받고 있어 실제투자금액은 6천만원에 불과했다.
◇도움말=태인컨설팅 (02)313-4085.
이계영 기자