6억 이상 주택 보유자 세법 바뀐 뒤 팔아야

◆무주택자, 실거주 가능한 곳 노려라=이번 세제 개편에서 관심을 끄는 대목은 1가구 1주택자의 양도세 비과세 거주 요건 강화다. 지금은 3년 보유하고, 서울·경기도 과천과 수도권 5대 신도시(분당·산본·일산·중동·평촌)에서만 2년 거주 요건이 추가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 1주택자가 양도세를 물지 않으려면 3년 보유하고, 수도권은 3년(일부 지역은 2년), 지방은 2년씩 실제로 살아야 한다. 거주 요건 강화는 이르면 올 연말부터 적용될 예정이다.

앞으로 주택을 구입할 때는 투자가치만 따져보지 말고 실제 거주할 만한 곳인지, 즉 교통·학군·편의시설이 가족들의 형편에 맞는 곳인지를 알아봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “실제 거주할 수 없는 곳에 집을 샀다가 거주요건을 채우지 못하고 팔게 되면 양도세를 내야 한다”며 “구입에 앞서 실제 거주할 만한 곳인지 따져봐야 한다”고 말했다. 따라서 인천 송도 등 투자가치가 있는 곳이면서 양도세 비과세 거주 요건이 추가되는 지역의 주택을 매입하려면 서두르는 게 좋다.

◆고가 주택 1주택자 “급할 게 없다”=이번 세제 개편의 수혜자로 고가 주택 1주택자가 꼽힌다. 양도세를 내야 하는 1주택자 고가주택의 기준이 실거래가 6억원에서 9억원으로 높아지기 때문이다. 나비에셋 곽창석 대표는 “앞으로 고가 주택의 인기가 높아질 것으로 예상되는 만큼 계속 보유하는 것도 괜찮다”고 말했다. 6억~9억원짜리 아파트를 보유한 1가구 1주택자(18만 명)는 세법 개정 이후에 팔아야 양도세를 물지 않는다.

9억원이 넘는 고가 주택 소유자도 세법 개정 후 파는 게 유리하다. 주택 한 채의 값이 9억원을 넘더라도 1가구 1주택자에 대한 양도세율과 과표 구간이 완화돼 세금 부담이 줄기 때문이다. 장기보유특별공제도 확대돼 가급적 오래 보유하는 것도 괜찮다. 김종필 세무사는 “서둘러 집을 팔아야 한다면 법 개정 전에 매도하더라도 잔금은 법 시행 후 받는 것으로 조정하면 양도세 인하 혜택을 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

◆다주택자, 중과세 피할 수 없다=두 채 이상 다주택자는 보유주택을 팔 때 기존의 양도세 중과 규정(50~60%)이 계속 적용된다. 이에 따라 여러 채를 보유하는 것보다 실거주가 가능하면서 투자가치도 높은 집 한 채에 집중하는 게 절세 측면에서 유리하다. 황용천 와이플래닝 대표는 “거주요건 강화에 따른 투자수요 감소로 수도권 외곽과 비수도권 집값이 약세를 보일 수 있다”며 “다주택자라면 이들 지역 주택을 처분하는 것을 고려해 볼 만하다”고 말했다.

집을 파는 것보다 세율이 낮아지는 증여도 대안이다. 증여세율이 10~50%에서 내년에는 7~34%, 2010년에는 6~33%로 인하된다. 다만 자녀가 집을 증여받은 후 5년 안에 다른 사람에게 팔면 이는 애초에 양도를 목적으로 한 것으로 간주해 증여세가 취소되고 양도세가 부과되므로 유의해야 한다. 　

조철현·황정일 기자