<문답풀이>부동산 실명전환

부동산실명전환가이드를 특집으로 보도(본지 5월13일자 28면보도)한 이후 독자들의 문의가 빗발치고 있다.
이들의 문의는 자신의 부동산이 명의신탁에 해당되는지,명의신탁부동산을 실명전환할 때 정말 양도세를 물지않는지,실명전환은 명의신탁방법뿐인지등 다양했다.독자들이 가장 궁금해 하는 사항을 문답풀이로 정리했다.
-주택조합원자격이 없는 상태에서 직장동료의 이름을 빌려 조합아파트를 한 채 마련했다.명의는 빌린 사람이름으로 돼 있고 현재 전세를 놓고 있다.10월이면 입주한지 3년이 된다.실명전환대상인가.
▶이 경우는 아파트입주권을 전매한 경우와 다르다.입주권전매는명의신탁으로 보지않아 98년 6월말까지 실명전환하면 되지만 처음부터 조합원 명의를 빌렸기 때문에 명의신탁에 해당된다.
따라서 다음달 30일까지 의무적으로 실명전환을 해야하고 실명전환하지 않은 사실이 드러나면 실명제법위반으로 처벌받게 된다.
질문의 경우 이미 등기가 나 실명전환하는데는 별 어려움이 없을 것으로 보인다.
그러나 조합원명의를 처음부터 빌려 조합아파트를 샀는데 아직 등기가 나지 않았다면 실명전환할 방법이 없다.이때는 원조합원(명의수탁자)에게 되파는 방법밖엔 없다.다만 양자간에 합의가 된다면 등기가 난 뒤 매매하는 방법으로 소유권을 이 전받을 수 있다. -10여년전 서울강북구 소재 대지 80평짜리 단독주택을사 친척명의로 신탁해뒀다.지난달 명의신탁해지방식으로 실명전환하지 않고 매매한 것처럼 꾸며 등기를 이전했다.실명제법에 위반되는가. ▶실명제 취지는 실소유자 명의로 등기하자는 것이다.따라서 명의신탁해지방식을 취하지 않고 실명전환했다해서 전혀 문제될것은 없다.다만 이 경우는 실거래차원이기 때문에 양도세는 물어야 한다.
-85년에 토지공사로부터 서울강동구내 근린생활용지를 분양받아89년 동생 명의로 등기해 상가주택을 지었다.토지만 명의신탁돼있는데 실명전환과정에서 세금은 어떻게 되는지.
▶실명전환과정에서 조세회피목적이 드러나면 무거운 증여세를 물어야한다는 게 당국의 입장이다.그러나 설사 부정한 목적이 드러난다 해도 이 경우에는 90년 7월1일이전에 명의신탁된 부동산이라 증여세 과세시한이 지났기 때문에 비과세다.
이 시한은 명의신탁부동산이 아니더라도 똑같이 적용된다.물론 실명전환할 때 취득세와 등록세는 물어야 한다.
신성식 기자