매매 중에 있는 아파트와 임대차 계약 시 주의 사항

이사철에 부동산 임대차 계약 시 빈번히 발생하고 있는 부동산 중개 및 거래 사고에 대한 내용이다. 세입자들은 아파트 매매 중에 있는 매물과 전월세 계약 시 각별한 주의가 필요하다.

노원구에 살고 있는 회사원 김씨(45세)는 적은 돈으로도 부동산을 투자해서 큰 돈을 벌었다는 회사 동료의 이야기를 듣고 동일한 방법으로 부동산을 투자하려고 한다. 부동산 투자의 요지는 ‘전세 끼고 아파트를 매수하려는 것’이다.

강북구에 살고 있는 이씨(65세)는 아파트 2채를 보유하고 있는데 1채는 본인이 살고 있고 1채는 전세를 주었으나 얼마 전에 세입자와 계약 기간이 만료되어 세입자를 내 보낸 후 빈집 상태에서 아파트(34평)을 팔려고 중개업소에 2억3천만원에 매물을 내놨다.

중개업소의 소개로 매수예정인 김씨와 매도예정인 이씨는 아파트매매 계약서를 작성하게 되었고 김씨는 이씨에게 계약금으로 2천3백만원 지불하고 잔금은 45일 후에 지불하기로 하였다.

다음날 매수예정인 김씨가 중개업소에 찾아와서 매수하려는 아파트 매물에 대해 전세를 내놓았다. “조만간 매수예정인 김씨의 소유권이 될 아파트이고 어제 계약금까지 치루었으니 전세를 내놓고 세입자에게 전세금을 받아서 매도예정인 이씨에게 잔금을 치루려고 한다”면서 아파트 전세를 1억2천만원에 내놨다.

때마침 아파트 전세를 구하러 다니고 있는 박씨(35세)가 해당 중개업소를 방문했다. 중개업소는 아파트 매매 중에 있는 매수예정인 김씨와 매도예정인 이씨의 매물에 대해 박씨에게 이 아파트가 매매 중에 있는 사실 관계를 설명하고 매수예정인 김씨와의 아파트 임대차 계약을 작성하였다.

임대차 계약을 체결한 세입자 박씨는 매수예정인 김씨 앞으로 아파트 소유권 이전 등기가 이루어지기 전이라 불안하기는 했지만, 주변에 마음에 드는 다른 아파트가 없어서 매수예정인 김씨에게 계약금을 주고 임대차 계약을 체결한 것이다.

그런데 매매 중에 있는 아파트가 재개발과 뉴타운 개발이 이루어진다는 소문과 함께 매도하려는 아파트 값이 한 달 만에 5천만원이 오르자 매도예정인 이씨는 변심하여 매수예정인 김씨에게 “계약금을 배상해 줄 테니 아파트 매매 계약을 파기하자”고 통보 했다.

결국 매수예정인 김씨는 아파트를 매수계약을 체결할 수 없었고 자연적으로 제3자에게 전세를 줄 수 있는 권한도 없어지게 되었다. 매수예정인 김씨와 매도예정인 이씨 간의 아파트매매 계약 파기로 인해 세입자 박씨는 곤란한 입장에 처하게 된 것이다.

법원에서는 매도인이 매수인에게 임대할 권한을 주었더라도 해당 매매 계약이 해제되면 임대할 권한도 소멸된다고 보고 있다.

세입자 박씨는 해당 아파트에 대해 실제 소유권을 갖고 있는 매도예정인 이씨와 임대차계약을 체결한 것이 아니기 때문에 매수예정인 김씨와 체결한 임대 계약이 유효하다고 주장할 수 없어서 다른 아파트를 알아봐야 할 입장에 처하게 되었다.

부동산119(www.bd119.com) 관계자는 “부동산 임대차 계약 시에 해당 부동산 매물이 매매가 진행 중에 있는 상태라면 세입자는 안전하게 계약을 체결하기 위해 매수하려는 매수예정인과 임대차 계약을 체결하는 것보다 등기상의 실제 소유권자인 매도예정인과 계약을 체결하는 것이 안전하고, 매수예정인과 임대차 계약을 하게 된다면 소유권 이전등기 등의 계약 이행이 완전히 이루어진 다음에 임대차 계약을 체결하는 것이 바람직하다 ”고 말한다.

조인스닷컴(joins.com)