<독자부동산무료컨설팅>서울 구로동 일반상업지역 258평

◇의뢰내용=서울구로구구로동103의10 일반상업지역에 2백58평을 소유하고 있다.30 도로변인데다 구로구청에서 50밖에 떨어지지 않은 상가지역으로 현재는 식당으로 쓰고 있으나 규모가 큰 빌딩이나 상업시설로 개발,부동산의 가치를 높이 고 싶다.
◇입지분석=구로구청을 중심으로 맞은 편으로는 건축사.세무사.
법무사사무실이 밀집해 있고 30도로를 따라 각종 빌딩.오피스텔.사옥등이 들어선 전형적인 업무중심지역이다.
또 구청사거리에는 대림오페라타워.신안주상복합건물등이 신축중이어서 이곳이 향후 주거기능이 강조된 주상복합타운으로 성장할 전망이다. 이 땅을 중심으로 반경 5백이내의 인구밀도는 평방㎞당4만7천30명수준으로 구로구 평균 2만2천80명(이상 93년말기준)을 훨씬 웃돌아 주거.상업.업무등 시설측면에서 성장 가능성이 매우 높은 지역으로 분석된다.
◇개발방안=상업지역이기 때문에 건축법상 웬만한 시설은 건축이가능하다.그러나 입지성.임대성.경쟁성.분양성.수익성을 비교검토한 결과 근린생활시설.오피스빌딩.아파트등이 권장되는 시설들이다. 이 가운데 오피스빌딩은 구청을 중심으로 업무기능이 활성화되는 추세이나 최근 대로를 끼고 업무시설.오피스텔이 집중적으로 건립돼 현재도 준공후 1년까지는 사무실이 남아도는 실정이다.
그러나 97년께부터는 관공서 관련업종과 구로공단 관련 중소기업체등이 대거 몰려들 것으로 보여 앞으로 사무실의 수요는 풍성해질 전망이다.다만 최근 부동산경기 불황과 인근 오피스텔의 분양실패등을 감안,분양보다는 임대하는 것이 바람직하 다.
주거시설의 경우 주변에 지하철2호선 대림역이 위치,교통이 비교적 편리해 새로운 주거지로 성장할 가능성이 높다.이럴 경우 입지 특성을 감안해 중소형규모를 많이 배치하고 분양가도 싸게 하는 것이 좋다.
이같은 점을 고려하면 이 일대는 업무시설뿐 아니라 상업시설.
주거시설이 모두 가능하므로 잠재력을 극대화하기 위해서는 오피스빌딩이나 주상복합건물로 개발하는 것이 최적의 방안이지만 소자본일 경우 초기투입자금이 적은 주상복합건물이 더 나 은 방안이다. ◇최적방안=건폐율 59.99%에 용적률 4백13.36%를 적용,지하3층에 지상13층을 연면적 1천6백66평으로 짓는다.
지하3~지하2층은 주차장과 기계실(3백99.3평)로,지하1~지상3층은 식음료시설(6백57평)로,지상4~13층은 아파트(6백9.8평)로 꾸민다.
아파트는 전용면적 14.7평 8가구,17.4평 8가구,21.
7평 12가구등 모두 28가구를 배치한다.
◇투자비및 수익성=주상복합건물로 지을 경우 공사비는▲아파트부문 평당 1백80만원▲상가부문 2백50만원▲주차장부문 1백45만원으로 계산하면 모두 33억1천9백만원이 필요하며 여기에 설계감리비.건설자금이자.제세공과금.간접공사비등을 포 함하면 총투자비는 43억3백만원정도 예상된다.
이는 우선 아파트 분양대금에서 대부분 충당할수 있는데 아파트분양대금은 평당 분양가를 3백80만원으로 잡으면 총29억3천5백88만원이 되고 상가의 임대를 전제로 할때 보증금(총임대료의30%)으로 9억4천8백만원을 확보할 수 있다 .보증금외 월세로 받는 수입금을 정산하면 연간 4억4천2백만원이 들어온다.
따라서 분양과 동시에 아파트와 상가가 모두 분양될 경우 총 수입금은 38억8천만원이 되지만 실제 분양률은 그렇지 못해 건축주는 공사기간중 10억8천여만원정도를 별도로 마련해야 한다.
결국 사업성패는 분양이 얼마나 빨리 완료되느냐에 달려 있는데아파트의 경우 96년1월 분양을 시작하면 1년후까지 35%의 분양률이 예상되고 상가는 준공전까지 총면적의 30%,나머지는 준공후 1년이내 모두 임대될 것으로 나타나 사업 6년차에 순이익이 발생될 것으로 전망된다.
*컨설턴트:金在泰(대한부동산신탁 컨설팅팀장.02(567)5388)