아파트 준공後 분양制 도입하면

건설교통부가 「착공과 동시에 분양이 가능」한 先분양제를 97년이후 점진적으로 개선하겠다고 밝혔지만 이의 실시를 위해서는 ▲건설자금 지원제도 개선 ▲분양가 자율화▲소비자부담 최소화등 선결돼야 할 문제가 한두가지가 아니다.
현행 「주택 先분양제」는 주택건설업체의 자금부담을 덜어주기 위해 불가피하게 도입한 제도다.주택건설업은 속성상 초기투자가 엄청나기 때문에 주택공급 물량을 최대한 늘려야 하는 정부입장에선 착공만 하면 분양을 할 수 있도록 했던 것이다 .그러나 이제도는 품질엔 별로 신경을 쓰지 않아도 얼마든지 집이 팔려나갈정도로 공급량이 턱없이 모자라는 지금까지의 상황아래 종종 부실시공 문제를 불러일으켜 이에 대한 개선책을 마련해야 한다는 주장이 제기돼 왔다.
◇정부방안=정부가 밝힌 先분양제 개선내용은 현재 명확히 드러난 것은 없다.하지만 현재 착공보증을 받을 경우 착공과 동시에분양이 가능하고 그렇지 않은 경우 대형 주택건설사인 지정업체는공정 10%후,중소업체인 등록업체들은 공정 2 0%후 분양을 할 수 있도록 돼 있는 제도를 어떤 방식으로든 개선하겠다는 게건교부의 의지다.
특히 新경제 5개년 계획에 「주택수급 상황에 따라 先분양제를개선하는 한편 부실다발업체의 경우 先분양제를 금지하고 집을 다지은후 분양토록 하는 방안을 강구한다」고 돼 있는 것을 앞으로구체화한다는게 건교부의 계획이다.
건교부는 97년후 자본자유화로 금리가 싼 외국자본이 대량 유입될 경우 이를 주택건설 자금으로 활용할 수 있다는 점과 97년이후 주택보급률이 94% 이상으로 확대돼 일본.미국등 선진국들이 시행하고 있는 준공후 분양하는 완전 後분양 제도를 도입하더라도 별 문제가 없을 것으로 보고 있다.그러나 우리의 여건상준공후 분양하는 제도를 도입하기는 곤란하고 대신 분양시기를 골조가 완성된 후로 늦추는 방법등은 얼마든지 가능할 것이란 게 전문가들의 시각이다.
◇분양가 자율화=後분양제 도입을 위해 가장 먼저 해결해야 할문제는 현재 정부가 통제하고 있는 분양가를 완전 자율화해야 한다는 주장이다.
매년 정부가 고시하고 있는 표준건축비로는 도저히 양질의 아파트를 지을 수 없는 실정이어서 품 질향상을 위한 정부의 後분양제는 이같은 분양가 제도의 근본적인 개선없이는 불가능하다는 것이다. ◇건설자금 지원 확대=주택건설업체들은 대부분 은행이나 제2금융권등에서 돈을 빌려 사업을 추진하는게 관행으로 돼있다.
토지구입대금과 분양때까지 투입되는 자금은 토지를 담보로 은행돈을 끌어쓰고 나머지는 계약금.중도금등 분양대금으로 충당 하고있다. 따라서 後분양제로 인해 분양대금을 사용하지 못할 경우 은행에서 건설자금을 모두 융자해줘야 한다.
◇소비자부담 최소화=先분양의 경우 2~3년간 수차례에 걸쳐 분양대금을 나눠 불입하기 때문에 입주예정자들의 부담이 적지만 後분양제를 할 경우 단기간에 1억~2억원에 달하는 분양금을 일시불로 납부하는 부담이 생겨 이를 해결하기 위해 당초 건설자금으로 융자받은 돈을 입주자의 융자로 연계시키고 융자조건도 싼금리에 장기분할 상환토록 해줘야 한다는 것이다.
◇전문가 제안=국토개발연구원의 고철(高哲)주택연구실장은 『先분양제는 전세금을 빼서 분양금을 부담하는 돈없는 서민들에게 도리어 부담을 가중시키고 있다』며 『따라서 전용면적 18평이하 소형주택에 대해선 융자금을 확대해 주는 조건으로 後분양제도를 도입하는 것이 바람직하다』고 주장한다.
崔永振기자