<투자가이드>법원입찰물 매입

「7월25일10시 서울민사지법 동부지원 입찰3계.대치동에 사는 朴모씨는 1억3천6백만원에 입찰물건으로 나온 신천동 33평형 장미아파트를 1억4천6백20만원에 낙찰받았다.이 물건의 최초 감정가격은 1억7천만원이었으며 1회 유찰됐었다 〈본지 7월21일자 30面 참조〉.임차인이 없었으며 가등기.지상권등도 없어 朴씨가 이 집을 선택하는데는 큰 어려움이 없었다.이 아파트의 요즘 시세는 1억6천만~1억7천만원정도.」 올들어 부동산 값은 미미하나마 오름세를 유지하고 있다.그러나 이런 가운데서도현재 시세에서 10~20% 정도 싸게 집을 산다는 것은 확실한이익이 아닐수 없다.법원의 입찰물건 구입시 주의할 점을 살펴본다. 채권을 변제하지 못한 기업이나 개인의 압류재산인 법원의 입찰물건은 서울의 경우만 해도 본원및 지원을 합쳐 한달에 2천여건씩 쏟아져 나온다.
법원입찰물건의 최초가격은 통상 시세보다 10% 정도 싸게 나와 1회 유찰될 때마다 20%씩 내려가 두세번 유찰된 물건은 시세의 절반에 살 수도 있다.그러나 지나치게 값이 내려간 물건은 임대차관계가 복잡하다든지 또는 하자가 있는 경 우가 있으므로 조심할 필요가 있다.시세보다 10~20%정도 싸면 적당한 것으로 봐도 무방하다.
법원물건은 무엇보다 권리분석이 중요하다.특히 주택은 임대차 관계를 살펴야 하는데 최초 근저당보다 먼저 입주한 전세입자에게는 전세금을 모두 물어줘야한다.그러나 이는 물건가격을 결정할 때 반영이 되므로 큰 문제는 되지 않는다.
문제는 전세권 설정이나 확정일자를 받아두지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들로 이들이 이주하지 않을 경우 별도의 명도소송을 통해 내보내야 하는 등 번거로운 일이 발생한다.따라서전세입자의 전입일자가 불분명하거나 전입현황이 미 상으로 표시된주택은 섣불리 손대지 않는 것이 좋다.이와 함께 전세입주자가 많은 집도 이주문제를 고려해 가급적 피하는게 좋다.토지와 건물의 주인이 별도로 돼있는 경우의 물건은 낙찰후 완전한 이용이 불가능하므로 이 역시 피하는게 좋다 .또 최초 근저당보다 먼저설정된 가등기.가처분이 있는 경우도 구입하지 않는 것이 현명하다. 권리문제 다음으로 중요한 것은 가격의 적정성을 판단하는 일이다.물건의 위치.도로인접여부.전철역유무.상권형성정도.주변환경등 실제물건의 가치를 현장조사를 통해 파악한 후 값의 적정성을 판단해야 한다.법원물건의 진행은 각급법원의 입찰계 에서 10시부터 관계서류 열람을 한뒤 11시 조금 넘어 실제입찰이 실시된다.입찰물건은 경매일로부터 14일전 일간신문을 통해 공고가나간다.인감도장과 주민등록증,입찰금액의 10%에 해당하는 입찰보증금이 필요하다.
물건의 사건번호를 확인한 후 입찰표에 입찰금액.물건번호.입찰자주소와 성명을 기재한후 입찰 보증금과 함께 입찰표를 봉투에 넣어 봉한 뒤 입찰함에 넣는다.이때 입찰봉투에 판사의 확인 도장을 받고 입찰봉투의 절취선에 붙어있는 입찰자용 수취증을 받아야 한다.낙찰이 안된 경우 이 수취증과 함께 입찰보증금을 교환하게 된다.
입찰물건은 낙찰받은 후에도 채무자나 임차인등 이해관계인이 항고를 제기할 경우 법원판결이 날 때까지는 보증금을 찾는 일이라든지 소유권 이전등기가 지연되는 수도 있다.
〈李奉錫기자〉