대치동 신축 84㎡ 28억…서울 아파트값 정부 말과 거꾸로

중앙일보

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한은화 기자

민간택지 분양가 상한제와 추석 연휴를 앞두고 있으나 서울 아파트값은 10주 연속 상승세가 이어졌다. 사진은 8일 오전 서울 송파구의 한 부동산 중개사무소 모습. ［연합뉴스］

10월 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 부동산 시장이 요동치고 있다. 정부는 치솟는 집값을 잡겠다며 상한제 카드를 꺼내 들었지만 정책 발표와 동시에 서울의 신축 아파트의 가격이 오르고 있다.

민간분양가상한제 발표 이후 #서울의 주요 신축단지 오름세 # "국지적 현상"VS"정책이 시장 자극"

10일 국토교통부에 따르면 서울 강남구 ‘래미안대치팰리스 1단지’ 전용면적 84㎡가 지난달 27억7000만원에 거래되며 기존 최고가(26억원)를 넘어섰다. 강북의 주요 신축 단지에도 오름세가 관측되고 있다. 서울 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡의 경우 지난달 15억2000만원에 거래되며 신고가를 기록했다.

규제로 주춤했던 재건축 단지도 꿈틀거리고 있다. 부동산114에 따르면 9월 둘째 주 서울 재건축 아파트 매매가격은 0.04% 상승했다. 상한제 발표 이후 하락세를 보이다 3주 만에 상승 전환했다. 추격 매수가 활발하지 않아 집값이 큰 폭으로 상승하기에는 한계가 있을 것이라는 관측이 지배적이지만 빠른 상승 전환으로 인한 우려의 목소리도 있다.

추석 이후 서울 집값 상승세가 본격화하는 걸까. 정부 공식 부동산 통계 기관인 한국감정원의 전망은 ‘아니오’다. 감정원 측은 지난달 28일 ‘2019년도 상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망’을 발표하면서 “민간택지 분양가 상한제 도입, 3기 신도시 개발계획 등 정부의 시장 안정화 정책 기조 속에서 서울 및 인접 수도권 지역은 안정세를 유지할 것”이라고 전망했다.

전국적으로 봤을 때 올해 주택매매가격은 1.4% 하락할 것으로 예측했다. 김성식 한국감정원 부동산연구원장은 “최근 국지적으로 오름세가 관측되는데 아주 작은 물량으로 9ㆍ13 이전처럼 거래량이 뒷받침되지 않고 있다”며 “경기 불황과 향후 2~3년간의 충분한 입주 물량, 투기 방지를 위한 정부 정책 등으로 집값은 안정세를 유지할 것”이라고 말했다.

경기 침체로 인해 집값이 떨어질 것이라는 전망도 많다. 시장에는 물가가 하락하는 디플레이션 경고등이 켜진 상태다. 이미 일본ㆍ미국ㆍ유럽 등이 디플레이션으로 인한 집값 하락을 겪기도 했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “디플레이션에 따른 경기 침체가 본격화하면 집값은 조정기를 거칠 수밖에 없다”며 “경제가 좋지 않은데 부동산 시장만 주야장천 상승세를 탈 수 없는 노릇”이라고 말했다.

서울 아파트 매매거래 현황. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

다시 상승하는 서울 부동산 종합 지수. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

하지만 경기 상황과 별개로 시장에는 오를 것이라는 기대감이 높다. 8일 국토연구원에 따르면 7월 말 부동산시장 진단ㆍ전망 시스템(K-REMAP) 지수가 전국 기준 98.8로 집계됐다. 지난해 9월(99.8) 이후 10개월 만에 가장 높다.

서울의 경우 115.5로 2018년 3월(117.8) 이후 1년 4개월 만에 최고값을 기록했다. 국토연구원이 개발한 K-REMAP 지수는 소비자가 체감하는 부동산 시장 경기와 경제지표로 예측되는 미래 부동산 시장 방향을 종합적으로 가늠할 수 있다. 지수 범위에 따라 크게 하강(95 미만), 보합ㆍ안정(95~115), 상승(115 이상) 3단계로 구분된다.

전문가들은 정부의 고강도 규제 정책이 오히려 시장을 자극하는 변수로 작용하고 있다고 지적한다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 수요 억제책이 시장에는 공급 부족 신호가 되어 서울과 같은 수요가 많은 지역의 집값을 올리고 있다”고 말했다. 그는 “중장기적으로 실수요자가 원하는 도심에 재개발ㆍ재건축 및 용도 변경, 용적률 완화 등의 공급 방안을 마련하고 시장에 알려야 한다”고 강조했다.

함영진 직방 데이터랩장은 “추석 이후 하반기 서울의 부동산 시장은 강보합으로 전망된다”며 “시중에 대체 투자처가 없는 부동 자금이 너무 많이 풀려 있고, 만성화된 저금리에 정부 규제로 인한 공급 부족 시그널 등이 합쳐져 서울의 경우 매도자 우위의 시장이 이어질 것”이라고 말했다.

서울 중심 규제의 후폭풍으로 지방의 미분양 문제를 경고하는 목소리도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “강남 집값을 잡기 위해 정부 정책이 집중되다 보니 지방은 도외시되고 양극화가 심화하는 경향이 있다”며 “지방의 경우 현재 악성 미분양 물량인 준공 후 미분양이 늘고 있어 주의해야 한다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr