[재산리모델링] 5년 안에 상가 마련해 다른 사업하고 싶은데 …

중앙일보

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Q. 식품대리점을 하는 40대입니다. 아이들이 아직 어리지만 수입이 줄고 있어 빨리 작은 상가를 마련해 다른 일을 해보고 싶습니다. 어떻게 돈을 모아야 할지 궁금합니다.

A. 수원에 사는 이모(44)씨는 식품대리점을 하며 월 500만 원 가량을 번다. 초등학교·유치원에 다니는 두 자녀가 쑥쑥 크고 있어 수입을 늘리기 위해 5년 안에 상가를 사서 다른 사업을 해보고 싶어한다. 특히 재건축이 추진되는 경기도 고양시 원당의 아파트를 어떻게 처리할지가 고민이라며 자문을 구해왔다.

# 1가구 2주택 피하고 상가에 분산투자하자

조씨는 내년 2월에 입주할 동탄 신도시의 시범단지에 아파트를 갖고 있다. 동탄 신도시는 태안·서천 택지지구 등과 함께 30만 명의 배후인구를 갖춘 자족도시로 만들어질 예정이다. 첨단 벤처·연구 단지도 조성된다. 최근 해외이주나 전근 등으로 나온 매물을 보면 이미 시범아파트 33평은 1억 원 이상의 웃돈이 붙어 있다. 일단 조씨는 지금 사는 전셋집 만기가 내년 2월이므로 이때 동탄신도시로 이사하면 될 것이다.

문제는 원당의 15평짜리 재건축 아파트다. 조씨는 2003년 3월에 이 아파트를 샀기 때문에 조합원 지위를 양도할 수 있다. 현재 시세는 1억6500만 원 선이다. 그런데 조씨가 33평형을 분양받으려면 약 1억 원을 더 내야 한다. 직접 살 목적이라면 입주도 생각해볼 만 하지만 이럴 경우 동탄 아파트와 합쳐 1가구 2주택이 되므로 내년부터 집을 팔 때 양도소득세 세율이 50%가 된다.

조씨는 현재 동탄 아파트가 분양권을 가진 상태고, 원당 아파트는 3년 이상 보유했으므로 1가구 2주택 요건에 해당하진 않는다. 그러나 올해부터 재건축·재개발 입주권이 주택 수에 포함되므로 주의가 필요하다. 일단 조씨가 동탄 아파트에 입주한 뒤 1년 안에 원당 아파트를 팔면 1가구 1주택이 된다. 따라서 사업시행인가나 관리처분계획인가가 나는 시점처럼 가격이 오를 때 원당 아파트를 파는 방법을 택할 수 있다.

# 상가 살 돈은 구체적으로 계획을

재무목표는 ‘상가를 사겠다’는 것처럼 추상적인 것이 아니라 ‘상가 구입을 위해 5년간 2억 원을 모으겠다’는 식으로 짜야 한다. 원당 아파트를 팔고 동탄 아파트 중도금대출을 갚으면 입주 후 5400만 원의 여윳돈이 생긴다. 3400만 원은 세금우대를 활용해 1년 단위로 확정금리(연 5%) 상품에 넣고, 2000만 원은 확정금리와 함께 +α의 수익을 얻을 수 있는 주가연계증권(ELS)을 활용하는 게 좋겠다. 다만 ELS는 중도해지할 경우 원금 손실을 볼 수 있다는 점도 알아두자.

달마다 적금에 넣던 돈도 적극적으로 굴리자. 일단 정기예금 등 확정금리(연 4%) 금융상품에 90만 원을넣는데, 장기금리가 낮은 상태이므로 5년 확정형보다는 1년 단위의 복리로 운용하자. 또 대형주에 투자하는 적립식펀드와 가치주·배당주 위주로 운용하는 적립식펀드에 25만원씩 가입하길 권한다.

이렇게 자금을 운용하면 5년 뒤엔 약 1억6800만 원을 모을수 있다. 상가는 새로 지은 것을 살지, 기존 물건을 살지 목표를 분명히 하자. 특히 투자금액과 비교해 얻는 수익(임대수익률)이 연 7~8% 이상 되는 물건을 골라야 한다. 상가는 경기변동과 계절에 민감하게 반응하므로 임대가 제대로 안 돼 비워져 있거나 장사가 안되면 돈이 묶이므로 여유자금으로 투자하는 게 좋다.

# 노후를 대비할 수 있는 상품은 필수

조씨네는 가족 모두 기본적인 보장은 준비한 상태다. 일시납으로 연금에도 3000만원을 넣었다. 그러나 회사원에 비해 보통 자영업자는 노후준비가 미흡하게 마련이다. 소득 또한 일정하지 않다. 따라서 자영업자는 개인적으로 연금을 준비해야 할 필요가 있다.

조씨의 연령을 감안하면 노후 준비가 다소 늦은감이 없지 않다. 연금상품을 고를 때는 일정기간 의무적으로 돈을 내는 기간이 끝나면 납입이 자유로운 ‘유니버셜’ 기능이 있는 게 적합하다. 자금사정에 따라 추가납입이나 중도인출, 일시적인 납입중단도 가능하므로 이를 상황에 맞게 적절히 이용할 수 있다. 다만 여유자금이 생길 때마다 추가로 돈을 넣어 노후자금을 미리 확보해두는 것을 잊지 말자.

정리=김준술 기자

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