[새 건축물 수익성 확보 비상] 일반주거지역 세분화

중앙일보

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다음달부터 일반주거지역을 개발할 때 건축규모를 가름하는 종 세분화가 시행되고 재건축과 재개발사업 등의 관련 제도가 많이 바뀐다.

모두 도시의 주거환경을 개선하기 위한 것으로 규제에 초점이 맞춰져 있다. 이들 제도의 구체적인 내용과 부동산 시장에 끼치는 영향및 투자자세 등을 알아봤다.(편집자)

지역의 입지 특성과 주택의 유형.개발 밀도 등을 반영해 일반주거지역을 제1종.2종.3종으로 나누는 것이다. 주거지역 세분화 작업은 과밀개발 등의 도시문제를 해결하고 도시발전을 위해 2000년 7월 도시계획법(현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률) 시행령 개정과 함께 도입했다.

일반주거지역 세분화는 주거환경의 개선이라는 좋은 취지에도 불구하고 입안 과정에서 일선 지방자치단체가 원칙보다는 주민 민원에 휘둘리면서 당초 취지가 퇴색했다는 지적도 나오고 있다.

또 현재의 개발상태를 기준으로 분류하다 보니 서울 강남권에만 20층 이상 지을 수 있는 3종이 몰려 있어 강남.북간 불균형이 심화될 것이라는 우려의 목소리가 높다.

◇수익성 감소 불가피=제1종 일반주거지역은 저층주택, 제2종은 중층주택, 제3종 일반주거지역은 도시기반시설이 정비돼 토지의 고도 이용이 가능한 중.고층주택 중심의 주거환경이 필요한 곳으로 요약된다.

이에 따라 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율).용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)이 제1종은 60%.2백% 이하, 제2종은 60%.2백50% 이하, 제3종은 50%.3백% 이하로 각각 적용된다. 종전까지 일반주거지역은 건폐율 60%에 용적률 4백% 이하를 적용해왔다.

하지만 이는 가이드라인일 뿐 실제로는 각 자치단체의 조례로 달리 적용한다. 서울시의 경우 조건이 더 까다롭다. 종전에는 용적률이 3백%까지 허용됐지만 종 세분화로 용적률은 1백50~2백50%, 건폐율은 50~60%로 낮게 차등 적용된다.

이에 따라 서울에서 다세대.다가구주택을 지을 경우 어느 종으로 분류되느냐에 따라 종전보다 개발 수익성이 10~30% 떨어질 것으로 보인다.

수목건축 서용식 사장은 "제2종 일반주거지역 지정 예정지로 북측에 6m 도로가 있는 80평 대지에 다세대 주택을 지을 경우 종전에는 개발 연면적이 1백94평(5층)이었으나 7월 이후에는 1백62평(5층)으로 줄면서 수익률도 16.5% 감소하는 것으로 나타났다"고 말했다.

또 다세대의 경우 내년부터 건물 높이의 4분의 1 거리만큼 띄어 지어야 하기 때문에 임대수익은 더욱 줄 전망이다.

◇재개발.재건축도 투자 유의해야=재건축 대상 아파트나 연립주택은 대부분 3종이 많지만 2종으로 분류된 경우도 있다. 이 때는 종전 용적률에 따라 재건축 사업이 불가능할 수도 있어 투자 전에 반드시 해당 지자체에 세분화 내용을 확인해야 한다.

구릉지의 단독주택촌인 재개발 사업지는 이번에 상당수가 1, 2종으로 지정됐다. 서울의 성동구.마포구.영등포구.성북구 등이 대표적이다.

주택재개발 기본계획에 있는 재개발 예정지와 주거환경개선사업 예정지, 기존 대규모 고층아파트단지 등지는 시가 '협의 대상지'로 분류해 지구단위계획 등 도시계획 절차를 밟아 용적률을 상향조정할 수 있다.

하지만 종 세분화 자체가 규제인 만큼 종전에 비해 용적률 하락은 불가피할 전망이다. 용적률 상승을 둘러싸고 주민과 행정기관의 대립도 예상된다. 용적률이 떨어지면 아파트 등의 건립 가구수가 줄고, 일반분양분이 감소해 사업성이 나빠지는 만큼 투자에 주의해야 한다.

특히 재개발의 경우 다가구주택을 다세대주택 등으로 쪼개 팔아 조합원수가 크게 불어난 곳이 많다. 이런 곳은 용적률 규제 강화로 건축 가구수가 줄어 일반분양은 커녕 조합원 수 만큼도 짓지 못할 수 있으므로 주의해야 한다.

◇지자체마다 시행 시기 달라=이번 종 세분화는 모두 7월부터 시행되는 것은 아니다. 주민 민원 등의 이유로 입안절차가 늦어진 탓이다.

서울시의 경우 25개구 중 양천구를 제외한 24개구의 종 세분화안이 6월 30일 도시계획위원회에 상정될 예정이지만 심의 결과에 따라 일부 구는 시행 시기가 늦어질 수도 있다.

주민 공람 당시 가장 진통이 컸던 양천구는 재공람과 구 의회 보고, 시 도시계획위원회 등을 거치면 7월말~8월초에나 시행이 가능할 전망이다.

한편 6월 30일까지 ▶관할구청에 착공계를 제출하거나▶시공계약 체결▶감리자 선정, 감리계약 체결▶부동산신탁 계약체결▶공동주택 거주자의 이주를 개시하거나 사업주체가 퇴거요구 내용증명을 발송한 경우 등은 종 세분화 이전의 기존 용적률을 적용받을 수 있다.

서미숙 기자

<種 세분화 기대 효과>