전셋집의 찢어진 장판, 긁힌 마루바닥…누가 수리하나요?

조인스랜드

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[이혜진기자] 전ㆍ월세 계약 만료 후 살던 집 시설물의 원상회복 문제로 집주인과 세입자 사이에 다툼이 생기는 경우가 적지 않습니다. 벽지나 장판이 뜯어지거나 보일러 같은 시설물이 고장 난 경우 등입니다.

임대인은 세입자가 사는 동안 생긴 손상이니 직접 수리해야 한다고 주장하고, 세입자는 시간이 지나면서 자연스럽게 생긴 것이니 집주인이 해결해야 한다고 주장합니다.

임대차 계약 만료 후 손상된 시설은 누가 수리하는 것이 맞을까요?

민법에서는 차주, 즉 빌려 쓴 사람은 부동산을 원상으로 회복해야 한다고 규정하고 있습니다. 세입자는 부동산을 임차하는 기간 동안 선량한 관리자의 주의로 관리하고 보존해야 할 의무가 있습니다. 또 계약이나 그 물건의 성질에 따라 사용해야 합니다. 관련 법규는 아래와 같습니다.

민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다

민법 제374조
특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

민법 제610조 제1항
차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용ㆍ수익하여야 한다.
여기서 말하는 ‘원상 회복’이란 처음 세입자가 입주했을 당시 상태로 100% 복구하라는 의미는 아닙니다. 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모까지 세입자가 원상회복할 의무는 없습니다.

임차인 부주의로 인한 손상은 직접 변상해야

다만 민법 제374조와 제610조에서 규정한 선량한 관리자의 주의의무에 반해 목적물을 사용하거나, 계약서에서 정한 사용ㆍ수익 목적을 위반해 사용하다 시설물에 손상이 생긴 경우 세입자에게 원상회복 의무가 발생하게 되는 것입니다.

예를 들어 오랜 시간 햇볕에 노출돼 변색된 마루와 벽지는 임대인이 수리해야 합니다. 반면 임차인의 관리의무 소홀로 생긴 얼룩이나 마루바닥의 흠이나 긁힘은 임차인이 원상회복 의무를 갖게 됩니다.

판례에서도 정상적으로 사용하다 생긴 손상은 임대인이 부담해야 한다는 입장을 명확히 하고 있습니다.

법원은 “임차할 당시 상태보다 나빠지더라도 통상적인 방법으로 사용한 결과라면 임차인에게 원상회복 의무는 없으며, 이러한 통상의 손모에 관하여는 특약이 없는 한 임대인이 부담해야 한다”고 설명합니다. (서울중앙지법 2007.5.31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053 판결)

통상의 손모 기준 모호해…시설물 사진 찍어두는 등 예방책 필요

하지만 임차인이 정상적으로 사용하다가 생긴 흠이나 마모, 다시 말해 통상의 손모 범위에 대한 구체적인 기준은 없습니다. 집주인과 세입자 사이 다툼이 잦은 이유도 바로 이 때문입니다.

이 문제에 명확한 답을 줄만한 판례도 드문 실정입니다. 따라서 집주인과 세입자간의 원만한 협의가 이루어지지 않는 경우 법원의 판단에 맡기는 수 밖에 없습니다.

이런 다툼을 사전에 예방하기 위해선 계약 전에 주요 시설물의 상태를 사진으로 찍어두는 것이 바람직합니다. 또 에어컨 설치를 위해 벽에 구멍을 뚫어야 하거나 못을 박는 등 시설물에 손상이 예상되는 경우 미리 집주인과 협의하는 것이 좋습니다.

집주인ㆍ세입자 간 분쟁 해결을 위해 서울시에서 운영하는 전월세 보증금 지원센터(02-2133-1200)을 이용하는 것도 한가지 방법입니다.