아파트청약제도의 개선

현재의 아파트청약제도는 공영·민간 할 것 없이 최근의 일부 과열투기와 무관하지 않으므로 안고있는 문제들을 찾아 하루빨리 개선할 필요가 있다.
정부에서도 적절한 대안이 없이 공청회를 통해 문제점을 추출, 개선할 것으로 알려져 있다.
현행 제약제도상 가장 큰 논란의 대상이 되고있는 것은 우선분양제인 듯 하다.
이 제도는 지난 78년의 부동산과열투기 때 지나친 추첨경쟁을 막기 위해 도입된 것으로 일정한 순위에 따라 분양의 우선권을 주는 제도였다. 애당초 이런 특례의 인정은 조만간 특혜에 따른 프리미엄의 소지를 안고있었지만 당시의 과다경쟁을 억제하는데는 그런 대로 효과를 본 셈이었다. 물론 그 이면에는 부동산경기의 침체라는 또 다른 요인이 있었지만 어쨌든 과열경쟁의 원화에는 효과적이었다.
그러나 이런 특례는 일단 부동산경기가 과열되고 나면 그 자체 투기조장의 측면이 강하게 나타나게 마련이다. 최근의 일부지역 투기과열도 이 우선분양 제, 특히 이른바 영순위 제를 둘러 싼 전매프리미엄이 큰 몫을 해낸 점도 부인하기 어렵다.
따라서 지금 상황에서는 이런 청약제도롤 하루라도 빨리 개선하는 것이 투기억제에 기여할 것으로 본다.
문제는 소위 영순위 제를 대안 없이 폐지할 경우 과거와 같은 과당경쟁이 재현될 것이 자명한데 이것이 또 다른 투기적 분위기를 이룰 소지가 많은 점이다. 때문에 영순위 제는 무조건 폐지보다 과당경쟁을 막을 장치를 가지고 단계적으로 대상을 축소하는 방안이 가장 바람직할 것으로 보인다.
이를 위해서는 제약우선권의 사용회수를 제한하거나 일단 사용된 우선권은 순위를 순차 적으로 낮추는 등의 방안이 강구될 수 있을 것이다. 어쨌든 이와 유사한 방안을 마련하여 우선 분양권자의 대상을 점차 줄여 나감으로써 과당경쟁과 과열투기의 소지를 동시에 줄여 가는 방안이 마련돼야할 것이다.
또 하나의 문제는 착공과 동시에 분양을 허가하는 현행의 분양시기도 재검토해야 한다. 현재는 분양과 입주시기가 거의 1년 이상 벌어져 이 기간 중에 투기가 끼어 들 소지가 더욱 커지고 있다. 정부도 이점을 고려, 일정한 공정이 진척된 이후 분양을 개시토록 하는 방안을 검토중이라 한다. 너무 일찍 분양을 허용하는 현행제도는 그 자체 투기유발 적일 뿐 아니라 정상적인 상거래관행이나 소비자보호정신에도 어긋나는 일이다.
이는 건축경기분양을 위한다는 구실로 관행처럼 되어왔으나 진작부터 고쳤어야할 불합리한 제도였다.
공공주택의 전매를 일정기간 규제하듯이 민간아파트에도 우선권에 의해 분양 받은 것은 일정기간내의 전매에 대해 차등조세 등 적절한, 불이익을 부과하는 방안도 검토될 수 있을 것이다.
작금의 부동산 투기현상은 이런 청약제도의 허점 때문만은 아니며 가장 근원적인 해결책은 역시 투기성향의 바탕을 이루는 과잉통화나 인플레기대심리의 확산을 저지하는 일이 될 것이다. 이런 일은 정부의 총괄정책의 영역이므로 부처간의 긴밀한 협조로써 가능하다.
투기억제의 직접적 수단이 되는 가격정책은 더 신중한 검토가 있어야한다. 이치로 보아 민간아파트의 가격자율화가 가장 본원적인 대응책이 될 수 있으나 이 문제는 주택의 공공성이라는 측면과 서민주택가격의 앙등, 이에 따른 공공주택가격의 인상충동 등 여러 문제가 파생될 소지가 많으므로 신중한 연구가 전제되어야 할 것이다.