부동산 세제 개편 정부 최종안… '2주택' 양도세 2007년부터 50%로

중앙일보

입력

업데이트

31일 발표될 부동산 대책의 정부 안이 속속 드러나고 있다.

논란이 된 부동산 과세 강화 방안은 상당 부분 여당의 의견을 반영해 완화하는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 특히 1가구 2주택 양도소득세 중과세는 선의의 피해자를 양산할 수 있어 대상을 줄이기로 했다. 현재 1가구 2주택은 97만 가구 정도로 추정되는데 이 가운데 20만 가구 정도만 중과세 대상이 되도록 범위를 좁히겠다는 것이다.

1가구 2주택자에 대해 내년부터 곧바로 양도세를 중과세하면 부동산시장에서 매물이 사라져 거래가 위축될 것이라는 지적에 따라 유예기간을 1년 두기로 했다. 여당 일각에서는 1년이 너무 짧으니 6개월 정도는 더 늘려야 한다는 주장도 나오고 있으나 정부는 1년이면 충분하다는 입장이다.

재산세도 부담을 갑자기 늘리지 않기로 했다. 서민 주택에 대해서도 재산세 부담이 갑자기 늘도록 하는 것은 심각한 조세 저항을 부를 수 있다는 우려에서다. 다만 종합부동산세는 대상과 과세액을 내년부터 크게 올리기로 했다. 종부세는 고가 주택을 가진 사람에게만 물리는 것이기 때문에 부담을 늘려도 무리가 없다는 판단이다. 보유세와 양도세를 무겁게 물리는 대신 거래세는 낮추기로 했다.

재정경제부는 25일 열린우리당의 의원총회에서 8월 말 발표한 부동산 대책에 대한 정부 안을 보고했다. 정부 관계자는 "여당 의원총회에서 보고한 내용은 일곱 차례에 걸친 당정협의를 거쳐 가다듬은 정부 안"이라며 "여전히 막판에 수정될 가능성은 있으나 여당과 상당부분 합의한 내용이어서 최종안으로 굳어질 공산이 크다"고 설명했다.

그러나 아직 논란이 계속되는 문제도 많다. 강남에서 멀지 않은 곳에 200만 평의 택지를 개발해 중대형 아파트를 공급하겠다는 안이 대표적이다. 여당 안에서도 강북이나 지방 출신 의원들이 반발하고 있다. 판교 신도시의 중대형 공급을 늘리는 것도 환경단체의 반대가 심하다.

정경민.김종윤 기자

보유세
종부세 세대별 합산 … 6억 넘으면 과세

현재 집이 있으면 주택분 재산세(현재 기준시가 9억원 이하, 세율 0.15~0.5%)나 종부세(기준시가 9억원 초과분, 세율 1~3%)를 내야 한다. 내년부터는 종부세를 적용하는 대상이 9억원 초과에서 6억원 초과로 낮아진다. 나대지(빈 땅) 등 비사업용 토지도 종부세 대상이 현행 6억원 초과에서 3억원 또는 4억원 초과로 낮아진다.

여기다 개인별로 과세하던 것을 세대별로 합산 과세하게 된다. 부부가 각각 5억원짜리 집을 가지고 있을 경우 지금은 종부세 과세 대상이 안 되지만 내년부터는 두 집을 합쳐 6억원이 넘기 때문에 종부세를 물게 된다는 얘기다. 세대별 합산 과세는 위헌 논란이 있지만 사전 상속이나 증여 등을 통해 종부세 대상에서 빠져나가는 사례를 막기 위해선 어쩔 수 없다는 입장이다. 이에 따라 종부세를 내야 하는 사람은 올해 4만 명에서 내년에 16만 가구로 네 배가 될 전망이다. 그만큼 조세 저항도 거셀 것으로 보인다.

올해는 보유세 부담이 급격하게 늘지 않도록 보유세 50% 상한제가 적용됐다. 전년보다 보유세 부담이 늘어나는 한도를 50%로 정한 것이다. 하지만 내년부터는 종부세와 재산세의 증가폭 상한선이 따로 정해진다.

종부세는 전년 대비 200%, 재산세는 50%다. 예컨대 올해 종부세 50만원, 재산세 100만원을 낸 사람은 현행 제도대로라면 내년에 집값이 아무리 올라도 보유세는 225만원(150만원+75만원)만 내면 된다. 그러나 종부세와 재산세의 상한선이 달라지면 종부세는 최고 150만원(200% 증가), 재산세는 최고 150만원(50% 증가) 등 최고 300만원을 내야 한다.

보유세 강화를 통해 정부는 당초 실효세율(실제 부동산 가격에 대비해 내는 세금의 비율)을 올리려는 기간을 조정키로 했다. 종부세를 더 많이 올려 2009년까지 실효세율 1%로 맞추고, 재산세는 점차 올려 2017년까지 실효세율 1%를 맞출 계획이다. 당초 정부는 현재 0.15%인 보유세 전체의 실효세율을 2017년까지 1%로 올리려고 했으나 종부세와 재산세의 실효세율을 따로 관리키로 한 것이다.

양도세
수도권·광역시 1억 이하 집
양도세 중과 대상서 제외

내년부터 1가구 2주택자가 첫 번째 집을 팔 때 적용하는 양도소득세를 50% 단일세율로 확정했다. 현재는 9~36%의 세율이 적용된다.

이렇게 되면 1가구 2주택자의 세금 부담이 커진다. 예컨대 5억원에 집을 사 7억원에 집을 팔아 2억원의 시세차익을 올렸다면 현재는 약 5000만원의 양도세를 물지만 50% 단일세율이 적용되면 1억원의 양도세를 내야 한다. 다만 한 채를 팔고 남은 다른 한 채는 지금과 마찬가지로 보유기간에 따라 1가구 1주택에 적용되는 세율로 세금을 내면 된다.

양도세 부담이 크면 집을 가진 사람들이 매물을 내놓지 않는다. 그래서 정부는 중과세 적용 시점을 1년간 미뤄 2007년부터 적용하기로 했다. 따라서 내년에 1가구 2주택자가 집을 팔면 기존의 세율(9~36%)이 적용된다.

집이 어디에 있느냐에 따라서도 양도세 부담이 달라진다. 수도권과 광역시에 있는 기준시가 1억원 이하의 집은 양도세 중과에서 제외하기로 했다. 지방에 있는 집 중 기준시가 3억원 이하의 집도 양도세 중과 대상에서 빠진다. 예컨대 서울에 5억원짜리 아파트와 시골에 1억원짜리 단독주택을 가진 사람은 시골 집을 팔 경우 1가구 2주택이라도 중과세당하지 않는다는 얘기다. 이는 집을 두 채 가진 사람이 1가구 2주택 중과세를 피하기 위해 값이 싼 집을 먼저 팔자고 내놓음으로써 상대적으로 서민 주택의 값이 더 떨어지는 것을 막자는 취지다. 서울 집과 시골 집을 함께 보유한 사람 입장에선 시골 집을 언제 팔더라도 1가구 2주택 중과세 대상이 안 되기 때문에 서둘러 집을 팔 이유가 없어진다는 것이다. 다만 이 경우에도 서울 집을 먼저 팔면 양도세 중과 대상이 되기 때문에 서민 주택이 더 많이 매물로 나오는 것은 피할 수 없을 것이라는 지적도 있다.

한편 이사.취업.노부모 공양 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하면 양도세 중과 대상에서 제외한다. 예컨대 부부가 직장 때문에 따로 살면서 각각 집이 있어도 1가구 2주택으로 간주하지 않고 1가구 1주택으로 본다는 얘기다. 다만 부부가 다시 합쳐 같이 살면 합친 날부터 3년 안에 집 한 채를 팔아야 양도세가 부과되지 않는다. 3년을 넘어서 팔면 양도세가 중과된다. 1가구 3주택자가 첫 번째 집을 팔 때는 현재처럼 60%의 양도세율이 적용된다.

당정은 농지와 임야에 대한 투기적 거래에 대해서도 양도세 중과를 적용하는 것을 검토하고 있다. 농지.임야가 있는 시.군.구 또는 이 지역과 붙어 있는 시.군.구에 살지 않는 사람이 농지.임야를 취득한 경우 투기적 거래로 보고 양도세를 중과하겠다는 것이다.