부동산을 사고 팔 때 세금 문제 때문에 고민하는 사람들이 많다. 어차피 세금은 내야 하지만 법 테두리 내에서 절세하는 것도 또 다른 재테크라고 할 수 있다.
김종필 세무사가 수요자들이 가장 헷갈려 하는 재개발.재건축아파트와 오피스텔 관련 세금 절세 방법을 소개한다.
◇ 재건축.재개발=파는 시점을 잘 선택해야 한다. 재건축.재개발의 경우 기존 주택이 헐렸다가 다시 짓는 것인 만큼 각 시기에 따라 양도세 산정 기준이 다르다.
양도세 산정기준의 경우 ▶헐리기 전에는 기준시가와 실거래가 중 선택하며▶집이 헐린 상태(재건축은 사업계획승인일~완공일, 재개발은 관리처분계획인가일~완공일)에선 실거래가▶완공된 이후에는 기준시가와 실거래가 중에서 선택하면 된다.
때문에 매도가격과 매도 때 발생하는 양도소득세.수수료 등 비용을 비교한 후 이익이 가장 많은 시점에 파는 게 좋다.
첫째, 헐기 전에 팔 때는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는지 확인해야 한다. 만약 비과세에 해당하지 않으면 기준시가와 실거래가 가운데 세금이 낮은 방법을 택하면 된다.
여기서 집이 헐리지 않더라도 사업계획승인 일(재개발)을 받았다면 분양권 상태라는 것을 유의해야 한다.
둘째, 헐린 상태, 즉 분양권 상태에서는 실거래가 기준으로 세금을 매기기 때문에 주택일 때보다 세금이 2~3배 많다.
따라서 이 때는 입주권 비과세 요건을 따져 봐야 한다. 재건축 사업계획승인일(재개발은 관리처분계획인가일)과 실제 주택 멸실일 가운데 빠른 날을 기준으로 1가구 1주택 3년 이상 보유조건을 갖추면서 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야만 비과세 요건에 해당한다.
때문에 집이 헐리는 시점에서는 가급적 다른 주택을 구입하지 말고 전세를 사는 게 매도에 따른 세금을 줄일 수 있는 한 방법이기도 하다.
셋째, 집이 완공된 이후에는 절세방법이 조금 복잡하다. 특히 재건축.재개발을 하기 위해 집이 헐리기 전에 혹은 진행 중일 때 다른 주택을 사 1가구 2주택이 됐다면 파는 순서를 조절해야만 절세할 수 있다.
이 경우 새로 재건축.재개발된 아파트를 먼저 팔면 무조건 양도세를 내야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.
다만 이주목적으로 새로 산 주택을 팔 때는 매입.매도시기에 따라 비과세조건이 다르다는 점을 유의해야 한다.
우선 재건축.재개발 대상 주택이 헐리기 전에 다른 집을 산 경우라면 새 아파트 완공 2년 이내에 팔되 3년 이상 보유 조건을 충족해야만 비과세된다.
공사 진행 중에 취득했다면 전 가구원이 거주하고 새 아파트에 입주하기 위해 판 경우에만 3년 미만 보유했더라도 비과세대상에 포함된다.
◇ 오피스텔=절세 방법은 분양권 또는 완공 이후 상태에 따라 다르다는 점을 유의해야 한다.
우선 분양권 상태에서는 부가가치세를 되돌려 받는 것이 좋다. 오피스텔 분양금액은 토지대금과 건축비 및 건축비에 대한 부가가치세로 돼 있다. 여기서 관심을 가질 것은 건축비에 대한 부가가치세다.
부가가치세의 경우 건설회사와 분양계약을 하고 바로 사업자등록을 하면 건설회사로부터 교부받은 세금계산서를 신고할 때마다 세무서로부터 되돌려 받을 수 있다.
또 양도소득세를 줄일 목적으로 매입가격을 낮추는 것(일명 다운계약서 작성)을 하지 않는 게 좋다.
오피스텔은 투자목적보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하다. 따라서 대부분 시세차익이 많지 않고 가격변동도 거의 없다.
그러나 다운계약서를 썼다면 상황은 달라진다. 특히 문제가 되는 것은 분양권 상태에서 구입하고 다운계약서를 써 준 사람이다.
이 사람이 다시 팔 때는 취득가액이 줄어든 만큼 시세차익이 많아지므로 세금도 많아진다는 얘기다.
문의 02-2202-1193.
<세무사 김종필사무소 대표>
